RESOLUCIONES DICIEMBRE-2013 de la DIRECCIУN Caudillo DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO

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RESOLUCIONES DGRN DICIEMBRE 2013


440. TRANSMISIУN DE FINCA DE ORIGEN APORTADA A Tesina DE REPARCELACIУN. Resoluciуn de 4 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Universal de los Registros y del Notariado, en el expediente interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valladolid n.є 5 a practicar inscripciуn de una escritura de compraventa.


Supuesto: Se plantea si es posible la inscripciуn de la cesión de una serie de finca registrales cuando en el tнtulo se indica que han sido aportadas a un tesina de reparcelaciуn permitido definitivamente pero no inscrito en el que se ha adjudicado por subrogaciуn positivo una finca de resultado y que es voluntad de las partes contratantes que se comprenda en la transmisiуn esta finca.


La registradora entiende que no es posible dada la desapariciуn jurнdica de la finca y, por otro, como consecuencia de lo preparatorio, la imposibilidad de cumplir con el requisito de la «traditio», necesario para perfeccionar la transmisiуn.


La Direcciуn rechaza los dos defectos: Seсala que a la audiencia de la regulaciуn de esta materia debe plantearse si las fincas de origen, una vez apto el expediente de reparcelaciуn, se deben considerar como extinguidas jurнdicamente a todos los pertenencias y llega a la conclusiуn de que no se da tal extinciуn, que hasta tanto no se produzca el vallado registral de las fincas de origen al tiempo de la inscripciуn del conjunto del plan de reparcelaciуn, debe aceptarse la susceptibilidad de los derechos reflejados en dicho folio para ser objeto de trбfico jurнdico ; no puede decirse que las fincas de origen desaparezcan por meta de la aprobaciуn del esquema reparcelatorio: si hubiera desaparecido la finca de origen no cabrнa practicar sobre ella una reanudaciуn del tracto (art. 9 del RD 1093/1997 ), ni rectificaciуn de linderos u otros datos descriptivos (art. 8 ); sobre la finca de origen no hay prohibiciуn de disponer, ni falleba registral, el folio de la finca de origen no se cierra ni por el inicio del procedimiento ni por su conclusiуn hasta que no se completa registralmente el proceso de subrogaciуn auténtico, lo que hay es una situaciуn de carбcter transitorio o de titularidades interinas hasta la inscripciуn del expediente, (que tiene su tratamiento registral en el art 54 del TR de la LS y en los arts. 14 a 17 del RD 1093/1997 ), y tal regulaciуn tambiйn puede aplicarse a las operaciones que se produzcan despuйs de la aprobaciуn definitiva del tesina de reparcelaciуn hasta su firmeza y hasta su definitiva inscripciуn registral. En virtud del mecanismo de la subrogaciуn existente se produce una modificaciуn objetiva en el derecho de dominio como derecho subjetivo, pero no su extinciуn. el derecho, su contenido y su titular o titulares sigue siendo el mismo, y lo ъnico que cambia es su objeto. Pero ese nuevo objeto ni es ilнcito, ni estб indeterminado pues en el tнtulo se identifica perfectamente la finca aportada y la de resultado, ni es inexistente al menos como expresiуn de los derechos de beneficio urbanнstico que ha generado.


Respecto a la imposibilidad de cumplir el requisito de la «traditio» en la saldo de tales fincas de origen. tambiйn se rechaza ya si correctamente es cierto que el CC (art. 606) replica a la teorнa tradicional del tнtulo y el modo, tambiйn es cierto que la tradiciуn puede reponer a distintas formas o modalidades, sin identificarse ъnica y exclusivamente con la entrega de la posesiуn. Asн sucede cuando el transmitente no tiene la posesiуn en concepto de dueсo o cuando se transmiten derechos reales no susceptibles de posesiуn (derechos de adquisiciуn preferente, servidumbres negativas no aparentes, derechos de garantнa sin desplazamiento de posesiуn, etc.). Es la indicación tradiciуn instrumental art.1.462.2 CC. conforme al cual cuando se haga la traspaso mediante escritura pъblica, el otorgamiento de йsta equivaldrб a la entrega de la cosa objeto del acuerdo, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario ». El beneficio urbanнstico materializable. en tanto que determinante de una relaciуn jurнdico-real inmobiliaria en situaciуn de pendencia hasta su efectiva materializaciуn en una finca concreta, puede subsumirse en la categorнa de los ingresos inmuebles por analogнa (art 334.10 CC ) y el hecho de que no sean susceptibles de posesiуn en falta limitan su aptitud para el trбfico jurнdico (no estбn fuera del comercio, art. 1271 CC ), ni impide cumplir respecto de ellos el requisito de la «traditio», como requisito o forma esencial para perfeccionar el iter o proceso transmisivo.


En el caso planteado si ademбs tenemos en cuenta que: a) No resulta que la aprobaciуn definitiva del tesina sea firme en vнa administrativa lo que implica que no puede con anterioridad considerarse que el tesina sea inscribible; b) Los interesados manifiestan la correspondencia entre las fincas originarias y la de resultado y extienden su voluntad a trasmitir esta ъltima; c) Las inscripciones sobre las fincas de origen estбn vigentes y producen plenos posesiones en tanto no sean canceladas; d) Los interesados anticipan su consentimiento a la rectificaciуn, para el caso de crudeza la inscripciуn del tesina, en los tйrminos previstos en el art 17 del RD 1093/1997 ; y, e) Los singulares posesiones de la subrogaciуn efectivo han llevado a permitir la prбctica de asientos sobre las fincas de resultado cuanto los tнtulos presentados en el Registro se referнan a las fincas de origen y existнa una perfecta correspondencia entre las fincas (R. 3 de Octubre de 2008 ); hemos de arribar a una conclusiуn inclinado a la inscripciуn del tнtulo calificado. En definitiva, el traslado de la titularidad de las fincas de originen a las de resultado, por aplicaciуn de la subrogaciуn verdadero de unas por otras, hace necesario que en tanto el tesina reparcelatorio no tenga ataque al Registro, no se produzca el pestillo registral respecto de las primeras. (MN)


441. REGISTRO DE Acervo MUEBLES. PУLIZAS DESDOBLADAS DE PRЙSTAMO A FINANCIACIУN. Resoluciуn de 4 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado, en el petición interpuesto contra la nota de calificaciуn de la registradora mercantil y de fortuna muebles de Toledo, por la que se deniega la inscripciуn de ocho pуlizas de prйstamos de financiaciуn a comprador de beneficios muebles.


Hechos: Se proxenetismo de la inscripciуn en el RBM de una serie de pуlizas desdobladas del art. 197 del RN. del mismo financiador, de pacto de financiaciуn a comprador con reserva de dominio. Estбn intervenidas por diversos notarios. Y se da la circunstancia de que en uno de los ejemplares interviene por el financiador una persona distinta de la que ha intervenido en los otros.


Se califican en el subsiguiente sentido: –Al tratarse de pуliza desdoblada. las pуlizas contenidas en los testimonios de los notarios tienen que ser idйnticas. puesto que, los otorgantes prestan su conformidad y aprobaciуn a la totalidad del contenido de la pуliza tal y como aparece redactada. Sin incautación, en la diligencia de intervenciуn del fedatario que interviene la firma del representante de la entidad financiera se ha rectificado la representaciуn de dicha entidad. por lo que tal circunstancia tendrб que reflejarse en la pуliza contenida en el evidencia del certificador que interviene las partes prestataria y fiadora (Arts. 197 y 250 del Reglamento Oficial, art. 11.3 de la Reglamento para el Registro de Liquidación a Plazos de Capital Muebles).


Se recurre por la financiera diciendo que la pуliza cumple el principio de pуliza desdoblada, estando formada por una intervenciуn parcial firmada por las partes prestataria/compradora y fiadora en una notarнa y la firmada por la financiera (solicitante del medio). En uno y otro casos las pуlizas son idйnticas en cuanto a su contenido. Solo en el caso de la intervenida por determinado fedatario en relaciуn a la firma de la financiera, se hace constar por el certificador que es otro el representante de dicha entidad financiera y diferente del que consta en el texto de la pуliza


Doctrina: La DG revoca la nota de calificaciуn.


Dice que “la pуliza desdoblada es una excepciуn al sistema de ъnico ejemplar, puesto que existirбn tantos ejemplares como notarios intervinientes” siendo uno de los requisitos de este sistema “que todos los ejemplares resultantes de ese desdoblamiento sean iguales. El artнculo 197.3 viene a exigirlo cuando establece que cada uno de los ejemplares sea una «pуliza completa». Por pуliza completa ha de entenderse, pues, que cada ejemplar de la misma recoja todos y cada uno de los nociones del negocio de guisa exactamente igual y sin variaciуn alguna .


Aсade la DG que “en el caso presente, este requisito se cumple suficientemente, poliedro que cada uno de los ejemplares desdoblados reproduce igual que todos los demбs tanto los utensilios generales esenciales del convenio –consentimiento, objeto y causa–, como los particulares –quienes son los otorgantes y los pactos negociales нntegros–. Concluye que “el hecho de que en uno de esos ejemplares se haya variado la identidad de la persona fнsica que representa a la entidad financiera y el poder con el que actъa, no altera en ausencia el negocio otorgado” y por consiguiente, “la identidad de la concreta persona fнsica que representa a la entidad financiera es un antecedente irrelevante a estos bienes”.


Comentario: Caso distinto el que contempla esta resoluciуn, importante en cuanto concreta quй debe entenderse por pуlizas de igual contenido en el caso de las llamadas “pуlizas desdobladas”. (JAGV)


442. OBRA NUEVA ANTIGUA. PRUEBA DE LA PRESCRIPCIУN. Resoluciуn de 5 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Normal de los Registros y del Notariado, en el memorial interpuesto contra la calificaciуn de la registradora de la propiedad de Pego, por la que se suspende la inscripciуn de una escritura de declaraciуn de obra antigua.


Hechos: Se otorga una escritura de declaraciуn de obra nueva de una vivienda en suelo rъstico (no urbanizable) en la Comunidad Valenciana. Se justifica la legitimidad con un certificado tйcnico de antigьedad.


La registradora exige que se aporte adicionalmente un certificado municipal acreditativo de que se proxenetismo de suelo no urbanizable no protegido, pues en el protegido no junto a la prescripciуn segъn la legislaciуn valenciana.


El fedatario autorizante recurre y alega que segъn la legislatura en vigor el registrador ha de comprobar que no conste anotado expediente de infracciуn urbanнstica en el Registro ademбs del certificado de antigьedad del tйcnico acreditativo de que ha transcurrido el plazo de prescripciуn de la infracciуn. Aсade que, en el caso presente, no es de aplicaciуn la norma alegada por la registradora pues la terminaciуn se produjo antaño de su entrada en vigor.


La DGRN revoca el defecto declarando que no es exigible la acreditaciуn de si ha prescrito o no la mano de ejercitar medidas para el restablecimiento de la vigencia urbanнstica, o si estas medidas son imprescriptibles, o han caducado. Siquiera hay que acreditar que el suelo sea no demanial o que no estй afecto a una servidumbre de uso pъblico, o que su uso sea compatible con el planeamiento; finalmente no hay que acreditar siquiera que la construcciуn estй fuera de ordenaciуn o asimilada a йsta. Por otro banda precisa que la imprescriptibilidad a que alude la registradora se refiere (como seсala el actuario) a las medidas de restablecimiento de la vigencia, no a la infracciуn urbanнstica en sн.


Comentario .- En definitiva, en estos casos de obras nuevas declaradas por antigьedad sуlo hay que acreditar que del certificado tйcnico resulta que ha transcurrido el plazo previsto en la legislaciуn (autonуmica) para la prescripciуn de la infracciуn, normalmente cuatro aсos, y, ademбs, que no consta anotado expediente de infracciуn urbanнstica sobre la finca, sin ninguna acreditaciуn mбs relativa al suelo o a la construcciуn. (AFS)


443. Traspaso DE PARTICIPACIУN INDIVISA DE FINCA VINCULADA EN ANDALUCНA QUE SE CONSIDERA PARCELACIУN. Resoluciуn de 5 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Genérico de los Registros y del Notariado, en el apelación interpuesto contra la calificaciуn del registrador de la propiedad de Sanlъcar la Decano n.є 2, por la que se deniega la inscripciуn de una escritura de compraventa de una finca registral y una participaciуn indivisa del resto de otra finca matriz.


Se prostitución de dilucidar si la saldo de una finca y participaciуn indivisa de otra vinculada a la primera y ubicada en suelo no urbanizable, en Andalucнa, puede considerarse parcelaciуn para la que se exija el otorgamiento de la correspondiente atrevimiento o declaraciуn de innecesariedad, teniendo en cuenta que en la compraventa no existe una asignaciуn formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble cuya participaciуn indivisa es objeto de transmisiуn.


El Comunidad. considerando la existencia de parcelaciуn ilegal, tras la comunicaciуn hecha por la registradora, ha incoado expediente para la restauraciуn de la vigencia urbanнstica. Internamente del mismo, ha resuelto prohibir la inscripciуn de la escritura concreta de la enajenaciуn realizada y ha solicitado la anotaciуn preventiva de la citada prohibiciуn de disponer con relaciуn detallada del fedatario, plazo y nъmero de protocolo.


Se lleva a lengua la prбctica de la anotaciуn conforme al artнculo 79.5 del Verdadero Decreto 1093/1997. denegбndose la inscripciуn del tнtulo de compraventa mencionado.


La referida escritura que en otras ocasiones causу sendas notas de calificaciуn negativa por parte del registrador, se presenta de nuevo.


El registrador deniega la inscripciуn porque considera necesaria la obtenciуn de la correspondiente abuso urbanнstica de parcelaciуn o declaraciуn municipal de su innecesariedad. exigida por la legislatura andaluza. Sostiene que habiйndose seguido el procedimiento previsto en el artнculo 79 del Existente Decreto 1093/1997, incoбndose expediente de infracciуn urbanнstica por parcelaciуn ilegal, que culmina, registralmente, con la prбctica de la anotaciуn preventiva de prohibiciуn de disponer pagaré A) sobre la citada finca, los mercadería propios de la anotaciуn preventiva de prohibiciуn de disponer, impiden la inscripciуn de la compraventa presentada con posterioridad .


El recurrente alega, 1є que el tнtulo de compraventa presentado a inscripciуn es de momento antecedente a la de la anotaciуn preventiva de prohibiciуn de disponer y que las anotaciones preventivas de prohibiciуn de enajenar, comprendidas en el nъmero 2 del artнculo 26 y nъmero 4 del artнculo 42 de la Ley Hipotecaria, impedirбn la inscripciуn o anotaciуn de los actos dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que haya recaнdo la anotaciуn hubiere realizado luego a йsta su titular, pero no serбn obstбculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho vivo objeto de la anotaciуn; y 2є que no junto a predicar la condición de la deshonestidad urbanнstica de parcelaciуn o la subsidiaria declaraciуn de innecesariedad, cedido que en ningъn momento la parte transmitente lleva a extremo asignaciones de uso o cuotas «pro indiviso» de un dominio y la saldo de una cuota indivisa de una finca no revela, por sн sola, dicha parcelaciуn, pues para ello serнa preciso, adecuadamente que se asigne el uso de un espacio determinado de ámbito apto para constituir finca independiente; o proporcionadamente que exista ademбs otro hábitat de discernimiento (por ejemplo, denuncia frente a el Registro de una parcelaciуn por parte del Consistorio, circunstancia que no se habнa producido en el momento del otorgamiento de la escritura). No teniendo reflexiva tabular dicha anotaciуn preventiva (siquiera en el Vademécum Diario) al tiempo del otorgamiento de la escritura de saldo, sino tiempo despuйs, aquйlla no puede provocar el pestillo registral respecto de dicho tнtulo.


La DGRN resuelve que corresponde a las Comunidades Autуnomas (en este caso, a la de Andalucнa ) determinar quй clase de actos de naturaleza urbanнstica estбn sometidos a la obtenciуn de la deshonestidad previa. las limitaciones que йstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaciуn de tales actos sin atrevimiento o sin respetar los lнmites por йstas impuestos y corresponde al Estado fijar en quй casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna osadía para que el acto jurнdico en cuestiуn tenga camino al Registro, siempre que la legislaciуn autonуmica aplicable la exija poder realizar legalmente el mismo.


La resoluciуn de este arbitrio debe probar en la legislaciуn urbanнstica de Andalucнa. Del examen de esta legislaciуn resulta de particular relevancia el artнculo 66.2 de laLey 7/2002, cuando considera actos reveladores de una posible parcelaciуn urbanнstica aquellos en los que, mediante la interposiciуn de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en «pro indiviso» de un ámbito, fincas, parcelas, o de una acciуn, participaciуn u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado inicial, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicaciуn. En tales casos serб tambiйn de aplicaciуn lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanнsticas segъn la clase de suelo de la que se trate».


Por otro costado, el artнculo 68.2 del mismo cuerpo constitucional establece que «en terrenos con rйgimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas. siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanнsticas ». El artнculo 66.3 determina que «cualquier acto de parcelaciуn urbanнstica precisarб de osadía urbanнstica o, en su caso, de declaraciуn de su innecesariedad. No podrб autorizarse ni inscribirse escritura pъblica alguna en la que se contenga acto de parcelaciуn sin la aportaciуn de la preceptiva abuso, o de la declaraciуn de su innecesariedad, que los notarios deberбn demostrar en la escritura correspondiente».


Por ъltimo, el artнculo 66.4 de la citada Ley establece que las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de йstas se otorgan y expiden bajo la condiciуn de la presentaciуn en el municipio, interiormente de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expediciуn, de la escritura pъblica en la que se contenga el acto de parcelaciуn, y que la no presentaciуn en plazo de la escritura pъblica determina la caducidad de la deshonestidad o de la declaraciуn de innecesariedad por ocupación de la Ley, «sin requisito de acto aplicativo alguno».


Se tráfico de resolver si esta compraventa puede considerarse, a los bienes del nъmero 2 del artнculo 66 de la legislaciуn andaluza, acto revelador de una posible parcelaciуn urbanнstica.


Las Resoluciones de 14 de julio de 2009 y 12 de julio de 2010, seсalaron que el concepto de parcelaciуn urbanнstica ha trascendido la estricta divisiуn material de fincas. La abandono de asignaciуn formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sн sola suficiente para excluir la formaciуn de nuevos asentamientos y, por consiguiente, la calificaciуn de parcelaciуn urbanнstica. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestaciуn contraria del hecho o voluntad de que se produzca aquella asignaciуn, pues el punto decisorio es la posible apariciуn de tales asentamientos. como cuestiуn de hecho, con independencia de que el amparo formal y permitido de la titularidad individual estй mбs o menos asegurado.


El art. 79 del Positivo Decreto 1093/1997. si aceptablemente se halla encabezado por el epнgrafe «Divisiones y segregaciones», se refiere no sуlo a los estrictos supuestos de divisiуn o segregaciуn de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino tambiйn a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripciуn, dimensiones, localizaciуn o nъmero de fincas resultantes de la divisiуn o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creaciуn de un nъcleo de poblaciуn. a cuyo propósito remite a los tйrminos seсalados por la legislaciуn o la ordenaciуn urbanнstica aplicable. En sentido amplio deben interpretarse aquellos tйrminos de divisiуn o segregaciуn que emplea el artнculo 78 del Vivo Decreto 1093/1997, cuando ordena al registrador que para la inscripciуn de la divisiуn o segregaciуn de terrenos ha de exigir que se acredite el otorgamiento de la inmoralidad que estuviese prevista por la legislaciуn urbanнstica aplicable, o la declaraciуn municipal de su innecesariedad. Este precepto resulta concomitante con el contenido en el artнculo 66, nъmero 4, de la citada Ley 7/2002 de Andalucнa, se ha de subrayar como hábitat destacado el hecho de que la partida de asignaciуn formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sн sola suficiente para excluir la formaciуn de nuevos asentamientos y, luego, la calificaciуn de parcelaciуn urbanнstica.


Consecuentemente, no habiйndose aportado deshonestidad urbanнstica. existiendo expediente de infracciуn urbanнstica, que consta registralmente mediante la correspondiente anotaciуn preventiva con existencias de prohibiciуn de disponer referida especнficamente a esa escritura citada –lo que hace irrelevante el que la escritura sea de época preliminar a la anotaciуn– la inscripciуn no es posible. Resultarнa contrario a la legitimidad vivo, que habiйndose iniciado el procedimiento del artнculo 79 del Actual Decreto 1093/1997, por no aportarse atrevimiento urbanнstica, y habiendo culminado el procedimiento con la anotaciуn con finalidad de prohibiciуn de disponer pago A), (concretada en no inscribir una escritura determinada) ahora, se obviara la inmoralidad, se desconociera la anotaciуn, y se admitiera la inscripciуn de la compraventa calificada.


La Direcciуn Universal desestima el procedimiento interpuesto y confirma la calificaciуn. (IES)


444. DEPУSITO DE CUENTAS. NO PROCEDE SIN EL Referencia DEL AUDITOR A PETICIУN DE LA MINORНA. Resoluciуn de 6 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Universal de los Registros y del Notariado, en el procedimiento interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador mercantil y de acervo muebles XI de Madrid, por la que se rechaza la solicitud de depуsito de cuentas.


Hechos: Se suspende un depуsito de cuentas, entre otros defectos que no son recurridos, por no aportarse un ejemplar del crónica emitido por el auditor independiente conocido por este Registro Mercantil de conformidad con el artнculo 265 de la LSC; art 366 y 378 RRM (RDGRN 31/08/07, 1/09/07, 30/09/08, 26/09/09 y 3/07/09, entre otras).


Se recurre alegando que la socia solicitante ya vendiу sus participaciones.


Doctrina: La DG rechaza el expediente.


Reitera una vez mбs que si existe nominación de auditor a instancia de la minorнa y no se acompaсa el preceptivo noticia, no es posible el depуsito de las cuentas de la sociedad.


Comentario: Transmitido que la DG se ha pronunciado en mъltiples ocasiones sobre este punto nos limitaremos a destacar, siguiendo la resoluciуn, que “el procedimiento de designación de auditor a instancia de la minorнa constituye un procedimiento diverso al posterior de depуsito de las cuentas anuales sin que quepa discutir en йste lo que pudo ser objeto de memorial en aquйl” y lo destacamos porque es muy frecuente el supuesto de hecho de esta resoluciуn en que se pretende en el depуsito reproducir las alegaciones que se han hecho en el solicitud al nominación de auditor o perfectamente que no se hicieron en tiempo oportuno y obviamente ya no pueden hacerse.(JAGV)


445.- Gimnasia DE OPCIУN DE Operación. CANCELACIУN DE CARGAS POSTERIORES. CONSIGNACIУN DEL PRECIO. Resoluciуn de 6 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado, en el procedimiento interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por la registradora de la propiedad de Felanitx nє 1, por la que se suspende la cancelaciуn de determinados asientos.


Hechos. Se formaliza una escritura de compraventa, en prueba de una opciуn de transacción, en la que se solicita la cancelaciуn de tres anotaciones de incautación que se habнan anotado con posterioridad a aquella. El adquirente no consigna cantidad alguna (en contra de lo que exige el art 175-6є del RH ) ya que el precio de cesión coincide, exactamente, con las retenciones que efectъa, relativas a:


- la suma de la prima de la opciуn, que se deduce del precio,


- y se deducen tambiйn, dos cargas anteriores a la opciуn, que son: un prйstamo hipotecario, repito, susodicho a la opciуn, a cortesía de una entidad bancaria, cuyo saldo se acredita con certificado bancario y un segundo prйstamo hipotecario, a distinción de un particular que, curiosamente, fue constituido y luego cedido al mismo optante, y que segъn йste coincide con el saldo restante del precio tras de retribuir las dos deudas anteriores (con lo cual no queda remanente del precio para respaldar los embargos posteriores).


La Registradora rechaza la cancelaciуn de las anotaciones de bloqueo, posteriores a la opciуn, ya que las cantidades deducidas, por la segunda hipoteca, lo son en saco a un certificado de deuda emitido por el merecedor, que es al tiempo hipotecante y no coincide con lo que resulta de los asientos registrales.


Direcciуn Militar. En una primera R. 16 de noviembre de 2012. la DG rechaza el procedimiento, en saco a los argumentos de la registradora, antaño indicados.


Tras dicho medio, se presenta una escritura de rectificaciуn de la primera de compraventa y deporte de la opciуn, en que se modifican las sumas retenidas en cuanto a la segunda hipoteca, ya que hubo un error, y la suma aplicada segъn el nuevo certificado que emite el reclamante (que recordemos es el hoy optante) es de 72.044 euros (incluidos renta, intereses y demoras), mientras que segъn el Registro la suma total adeudada es inferior a la retenida, con lo que existirнa un exceso de retenciуn del precio, y por consiguiente ese exceso se debнa aplicar al suscripción de los embargos posteriores.


Tras rebotar la Registradora, de nuevo, dicho el certificado de saldo de la 2Є hipoteca y por consiguiente rehusar practicar la cancelaciуn de dichas anotaciones de confiscación, la DG desestima ,de nuevo, el procedimiento, en cojín a unos criterios (algunos un poco subjetivos, pero que efectivamente dan quй pensar), ya que segъn йsta, subsisten ciertas circunstancias especiales en esta importación con control de la opciуn, que deben tomarse en cuenta, y sobre todo porque las cantidades descontadas al no ser indubitadas (se basan en un certificado del reclamante hipotecante) no pueden considerarse acreditadas. Las dudas surgen por estos extremos:


- la opciуn de importación que se ejercita se constituyу a distinción de la misma sociedad titular de la hipoteca cuyo coste se descuenta hoy y luego fue cedido a tercero el dcho de opciуn:


-quien ejercita el dcho de opciуn lo adquiere de dicha sociedad y lo ejecuta en el mismo dнa, en almohadilla a un certificado de deuda que emite el propio cedente de la opciуn como merecedor.


-la cesiуn de la opciуn y su deporte simultaneo se llevan a parte estando ya anotados los embargos sobre la finca.


-y con carбcter previo, el titular de la hipoteca, ya habнa formalizado otro supuesto similar, ya que habнa adquirido otro dcho vivo de opciуn y lo habнa cedido a otra persona, que habнa ejercitado la opciуn el mismo dнa, y con descuento del total valor de la saldo produciendo la cancelaciуn de cargas posteriores.


Para la DG las diversas determinaciones de saldo que hace el reclamante hipotecario y las que constan reflejadas en el Registro son incompatibles con las deducciones que ahora se pretenden, sin que pueda alegarse que se tráfico de meros errores, por lo que la nueva escritura de rectificaciуn diverge de los asientos registrales.


Por todo ello no pueden cancelarse las cargas posteriores sin consignar parte del precio a amparo de sus titulares, ya que las cantidades descontadas al no ser indubitadas no pueden considerarse acreditadas, por consiguiente se rechaza el apelación. (JLN)


446. NO Cerca de EL Expediente CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. Resoluciуn de 7 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Genérico de los Registros y del Notariado, en el arbitrio interpuesto contra la calificaciуn positiva emitida por el registrador de la propiedad de Almendralejo, por la que se cancela la inscripciуn de dominio que sobre una finca ostentaba dicha sociedad en virtud de ordenanza sumarial.


Recuerda la Direcciуn Militar (basada en el contenido del artнculo 324 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000) que el objeto del expediente de apelación contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinaciуn de si la calificaciуn es o no ajustada a Derecho.


No tiene por objeto la determinaciуn de la validez o no del tнtulo inscrito ni de la procedencia o no de la prбctica de una cancelaciуn ordenada judicialmente y ya practicada. cuya cancelaciуn se pretende, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales.


Una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la pasaporte de los tribunales, produciendo todos sus mercancía en tanto no se declare su inexactitud, de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artнculos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria ).


El petición no puede prosperar pues, practicada la cancelaciуn ordenada por la autoridad jurídico, se halla bajo pase de los Tribunales y no es posible, en el angosto y concreto бmbito del expediente de expediente, revisar, como se pretende, la derecho en la prбctica de dicho asiento. (IES)


447. AUMENTO DE Hacienda MEDIANTE APORTACIУN DINERARIA. Resoluciуn de 7 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Universal de los Registros y del Notariado, en el memorial interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de posesiones muebles de Lugo a inscribir una escritura de aumento del renta social de una sociedad de responsabilidad limitada.


Hechos: Se negociación en el solicitud de una escritura de ampliaciуn de renta social. en el que el justificante del ingreso en la cuenta de la sociedad, aunque lleva momento corriente, posterior al acuerdo y inicial a la escritura, en el mismo se expresa que el ingreso se efectuу casi seis meses ayer. tanto de la escritura como del acuerdo.


La registradora califica negativamente “por ser las fechas de los depуsitos bancarios de las correspondientes cantidades aportadas a la ampliaciуn del caudal social, a nombre de la sociedad en una entidad de crйdito, preparatorio en mбs de dos meses a la término de otorgamiento de la escritura y del acuerdo de aumento del renta social. Son de aplicaciуn los artнculos 132 y 189 del R. R. M. el artнculo 62 de la L. S. C. asн como las Resoluciones de la DGRN de 26 de febrero de 2000 y del 11 de abril de 2005”.


Se recurre alegando la Resoluciуn de11 de abril de 2005 . que lo que exige es que «pueda deducirse de guisa inequнvoca el ingreso efectivo en la entidad de crйdito y la finalidad de la imposiciуn», y entiende que cumple dicha condiciуn una certificaciуn que indique «la entidad de crйdito receptora de los fondos, la denominaciуn de la sociedad con indicaciуn que estб en trбmite de constituciуn, la finalidad de la imposiciуn, el coste de las cantidades aportadas, la identidad de los aportantes y la momento de la certificaciуn».


“Todo ello implica que, al ganancia de la momento del depуsito, y conste йsta o no en la certificaciуn, la plazo que se debe tener en cuenta es la de la certificaciуn expedida”.


Doctrina: La DG revoca la nota de calificaciуn.


Para la DG la interpretaciуn correcta delartнculo 189 del RRM debe ser la de que “el parlamentario ha pretendido evitar que se consideren adecuadas para acreditar los desembolsos de las aportaciones dinerarias “certificaciones bancarias de ingresos que por su plazo pueden obedecer, razonablemente a motivos diferentes de la efectiva integridad del hacienda social”. Para ella “lo importante del depуsito es que positivamente se efectъe y que estй a disposiciуn de la sociedad, cuando menos dos meses anteriores a la vencimiento de la constituciуn o ampliaciуn de haber”.


Comentario: Creemos que esta doctrina de la DG, que se apoya curiosamente en la misma resoluciуn que la registradora consideraba que apuntalaba su nota, debe ser objeto de una aplicaciуn restrictiva y muy cuidadosa para evitar, dada la fungibilidad del capital, que pueda servir cualquier ingreso a nombre de la sociedad proveniente de un socio para acreditar el efectivo desembolso del caudal en la constituciуn de la sociedad o en el aumento de su hacienda social.


De la resoluciуn podemos extraer cuбles serбn las caracterнsticas que un certificado bancario de ingreso debe tener para que sirva como justificante del desembolso del haber social, si del mismo resulta que el efectivo depуsito de las cantidades correspondientes se hicieron ayer de los dos meses del acuerdo del aumento. Los principios que con todas las reservas podemos establecer en este punto son los siguientes:


-1є. La vencimiento que debe servir de narración a los bienes de la momento del certificado debe ser la del acuerdo y no la de la escritura.


-2є. Si el certificado bancario, o el efectivo depуsito si se expresa su momento, tiene menos de dos meses de antigьedad a la plazo del acuerdo creemos que no son necesarios mбs requisitos. Es afirmar no serб necesario que conste que el ingreso es para aumento del haber social y siquiera es necesario que el ingreso provenga del socio pues es posible que el socio haga la entrega al administrador y este efectъe el efectivo ingreso.


-3є. Si no consta vencimiento del ingreso efectivo en el certificado y sуlo la momento de este, a esta término deberб quedarse. Es proponer que no es exigible que se certifique sobre la época en que tuvo superficie el ingreso.


-4є. Si el certificado es de menos de dos meses de antigьedad, pero en dicho certificado consta que el depуsito se hizo en momento susodicho a esos dos meses. entonces parece que para que ese certificado sea admisible para testimoniar el desembolso del haber en un aumento dinerario, debe constar en el certificado que el ingreso se hizo efectivamente para desembolso del caudal y la persona que hace el ingreso la cual debe coincidir con la persona del socio suscriptor de las acciones o participaciones. Es aseverar como expresa la DG, “la entidad bancaria, al certificar, renueva el depуsito que fue efectuado en su dнa, computбndose desde esta data el plazo de 2 meses previsto para la vigencia de la certificaciуn”. Segъn la DG, en este caso, debe poder deducirse de la certificaciуn que las cantidades ingresadas estбn a la aniversario de la certificaciуn en la cuenta de la sociedad.


-5є. No obstante todo lo dicho y la flexibilidad mostrada por la DG en esta materia parece que si el desfase temporal entre la data de los ingresos y la de la constituciуn de la sociedad o la del acuerdo de aumento del haber social, es muy considerable, dichos ingresos, en palabras de la propia DG, “no pueden satisfacer razonablemente el objetivo perseguido por el parlamentario de avalar la integridad del hacienda social”. Lo difнcil y complicado serб aprender, en vнas de calificaciуn registral, cuando existe o no ese desfase temporal “considerable”.


-6є. Finalmente si tanto la término del certificado, como lуgicamente la del ingreso efectivo, son de una antigьedad superior a dos meses de la momento del acuerdo dicho certificado no servirб como justificante del desembolso del haber en la constituciуn o en el aumento. (JAGV)


448. REGISTRO DE Fortuna MUEBLES. ANOTACIУN DE Confiscación DE VEHНCULO. TRACTO Consecuente. SUSPENSIУN DE LA CALIFICACIУN ART. 255 LH. Resoluciуn de 8 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado, en el expediente interpuesto contra la calificaciуn emitida por la registradora mercantil y de capital muebles I de Asturias, por la que se deniega la extensiуn de una anotaciуn preventiva de retención sobre un vehнculo.


Su contenido, en cuanto al fondo, es similar a la Resoluciуn de 15 de octubre de 2013. resumida bajo el nъmero 423.


Como novedad digna de ser resaltada, la resoluciуn aplica a las anotaciones de requisa en el RBM, tanto el Art. 254.1, como el Art. 255 de la LH siendo luego admisible, conforme al ъltimo de los preceptos citados, la suspensiуn de la calificaciуn hasta que se acredite la presentaciуn en la competente Oficina liquidadora. (JAGV)


449. ANOTACIУN PREVENTIVA DE Inútil DE DEMANDA DE Nulo DE UNA TRANSMISIУN. CONCURSO DE ACREEDORES. Resoluciуn de 8 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado, en el procedimiento interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador de la propiedad de Mбlaga n.є 10, por la que se deniega la prбctica de una anotaciуn preventiva de demanda.


Supuesto: Por ordenanza del Auditoría de lo Mercantil en procedimiento seguido a instancia de la administraciуn concursal de una S.A se ordena, como medida cautelar, la prбctica de anotaciуn preventiva de demanda, sobre una finca cuyo titular es una S.L. siendo el contenido de la demanda, la solicitud de nulo de la transmisiуn del dominio a valimiento de la S.L. asн como la suspensiуn del procedimiento de ejecuciуn hipotecaria en curso sobre la finca transmitida.


En el expediente se plantean tres cuestiones: La primera es la posibilidad de anotar preventivamente una demanda de inepto de una transmisiуn, instada por la sociedad vendedora en concurso; la segunda, si puede anotarse tal medida cautelar sobre una finca inscrita a crédito del comprador tambiйn concursado, cuando ha sido ordenada por enjuiciador diferente al del concurso seguido contra dicho titular registral; y, la tercera, si del instrucción debe resultar que la demanda, en la que se acuerda la medida cautelar, se ha dirigido contra el titular registral.


Sobre la primera. la DGRN dice que “la acciуn de inútil de la transmisiуn realizada a ayuda de «Clesa, S.L.», aparece suficientemente determinada en el tнtulo inscribible, de donde resulta el carбcter efectivo del objeto de la demanda, puesto que se dirige a la readquisiciуn del dominio de un inmueble, a honra de la demandante. Por lo que la demanda es susceptible de anotaciуn preventiva en el Registro de la Propiedad por su trascendencia vivo”. “Ciertamente, en el mandato presentado se contienen distintas medidas cautelares, algunas de las cuales son ajenas al Registro de la Propiedad, como es la suspensiуn en el cuota de renta de arrendamiento del inmueble. Pero existen otras que sн podrбn lograr inmediato a la anotaciуn de la demanda, como son las relativas a la suspensiуn de la validez ejecutiva jurídico y extrajudicial de la hipoteca constituida sobre la finca y la anotaciуn preventiva de prohibiciуn de enajenar por vнa voluntaria o forzosa, mediante decisiуn sumarial o administrativa aunque tendrбn su propia virtualidad y rйgimen jurнdico.


Sobre la segunda cuestiуn, dice que “procede la aplicaciуn de la regla específico recogida en el artнculo 8 de la Ley Concursal, que viene a establecer en su apartado cuarto, en materia de medidas cautelares –como es una anotaciуn preventiva de demanda–, que «la jurisdicciуn del magistrado del concurso es monopolio y excluyente en las siguientes materias… (4.є) Toda medida cautelar que afecte al patrimonio del concursado excepto las que se adopten en los procesos civiles que quedan excluidos de su jurisdicciуn en el pбrrafo 1.є No estando en uno de esos supuestos excepcionales del pбrrafo 1.є, habrб que entender que estamos delante una competencia monopolio y excluyente cuya adopciуn corresponde al togado del concurso.” Pero aсade que “Cuando ocurre, como en el caso de este expediente, que tanto la vendedora como la compradora estбn en situaciуn de concurso, se plantea la cuestiуn de cuбl es el Chancillería de lo Mercantil competente para adoptar las medidas cautelares objeto de este expediente. Y la conclusiуn es que deberб prevalecer en principio la competencia del árbitro de lo Mercantil conocedor del concurso de la sociedad vendedora”


Y sobre la tercera. que “Del hecho de que del escrito auténtico del demandante resulte que la demanda se haya dirigido contra el titular registral y se haya admitido la demanda hilván para entender que se ha cumplido el principio de tracto seguido”.


En definitiva, la DGRN estima el memorial y revoca la nota de calificaciуn. (JDR)


450. HIPOTECA DE MБXIMO. NIF-NIE DE LA ENTIDAD ACREEDORA. Resoluciуn de 11 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Normal de los Registros y del Notariado, en el petición interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.є 25, por la que se suspende la inscripciуn de una hipoteca de mбximo.


Hechos: se otorga una escritura de aceptaciуn de una hipoteca de mбximo por una entidad bancaria domiciliada en Luxemburgo, que no aporta NIF.


El registrador suspende la inscripciуn por equivocación de NIF.


El recurrente alega que la errata de NIF no afecta a la validez civil del acto o del asiento a practicar por lo que no hay defecto, que en todo caso excede de la competencia del registrador, que hay derecho contradictoria y que la exigencia contraviene la legislaciуn europea de vaco prestaciуn de servicios bancarios.


La DGRN confirma el defecto, citando para ello el artнculo 254.2 de la Ley Hipotecaria. Respecto de la legislaciуn europea seсala que las empresas prestadoras de servicios se han de acomodar a la ley franquista. Y finalmente que dicha norma surge para dar cumplimiento a varias Directivas europeas en materia de enyesamiento de capitales. Aсade que el control de esta materia no sуlo le corresponde al certificador, sino tambiйn al registrador. (AFS)


451. OBJETO SOCIAL. SU DETERMINACIУN. ES ADMISIBLE EL RELATIVO A LA PROMOCIУN, CREACIУN Y PARTICIPACIONES EN EMPRESAS. DETERMINACIУN DEL CNAE. Resoluciуn de 11 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Militar de los Registros y del Notariado, en el expediente interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador mercantil y de posesiones muebles III de Valencia, por la que se rechaza la inscripciуn de determinado inciso del objeto social de una sociedad.


Hechos: Del objeto de una sociedad, que se inscribe parcialmente, se rechazan las siguientes actividades: “la promociуn, creaciуn y participaciуn en empresas y sociedades industriales, comerciales, inmobiliarias, de servicios y de cualquier otro tipo ” y ello porque “permite el adiestramiento indirecto de cualquier actividad adoleciendo de error de determinaciуn siendo en su caso materia de capacidad y no de objeto social (Artнculo 178 RRM). Denegatorio.


El interesado recurre poniendo de manifiesto que “la doctrina de la Direcciуn Común ha entendido que el objeto estб determinado si permite el conocimiento certero de la o las actividades econуmicas a que ha de dedicarse la sociedad”.


Doctrina: La DG, reiterando una doctrina constante sуlo desvirtuada por aisladas resoluciones, revoca la nota de calificaciуn permitiendo la inscripciуn del objeto tal y como ha sido redactado.


Aunque su doctrina es ya muy conocida recordemos alguna de sus mбs importantes manifestaciones:


1Є. “Con carбcter militar, debe entenderse que esa determinaciуn ha de hacerse de modo que acote suficientemente un sector econуmico o un gйnero de actividad mercantil permitido o socialmente demarcados”.


2Є. “Ъnicamente habrб indeterminaciуn cuando se utilice una fуrmula omnicomprensiva de toda posible actividad comercial o industrial en donde se empleen unos tйrminos generales, pero no existirб esta indeterminaciуn si a travйs de tйrminos concretos y definidos se seсala una actividad de carбcter genérico”.


Finalmente hace una consideraciуn muy importante en relaciуn con el artнculo 20 de laLey 14/2013 . que casi se puede considerar como la interpretaciуn autйntica del precepto: Asн dice que una vez entrada en vigor dicha ley en la primera inscripciуn de la sociedad en el RM se deberбn hacer constar “los cуdigos correspondientes a la Clasificaciуn Doméstico de Actividades Econуmicas que correspondan al objeto social”.


Comentario: Legado que el fondo del asunto queda resuelto en la lнnea de otras resoluciones, no merece comentario alguno.


Sуlo destacaremos, luego, sus afirmaciones respecto del nuevo artнculo 20 de la Ley 14/2013. Parece, a su panorama, que es obligatoria la consignaciуn de todos los CNAE`s correspondientes a todas las actividades a desarrollar por la sociedad. Sin perjuicio de que eso es lo que resulta de una interpretaciуn exacto del punto 2 del artнculo 20, quizб dicho artнculo muestre una longevo utilidad si esa obligaciуn de hacer constar el CNAE se limitara al objeto principal o principales de la sociedad y que efectivamente vayan a ser desarrollados por esta. Por lo que conocemos del Tesina de nuevo RRM, parece que este limita la constancia del CNAE a los casos en que se haga constar en la escritura o estatutos, lo que nos parece totalmente contrario a los dispuesto en el comentado artнculo 20 de la LE. Claro que sуlo es un Plan y el mismo podrб ser modificado hasta que sea definitivamente aceptado por el pertinente RD.


Siquiera nos parece completa la finalidad que la DG atribuye a dicha constancia pues la limita a fines estadнsticos y a dar facilidades a los profesionales que intervienen en la constituciуn de sociedades. Dichas finalidades, siendo importantes, me parecen muy limitadas, pues las mismas pudieran ser perfectamente cumplidas sin aprieto de su constancia en el RM. A nuestro litigio la veterano utilidad de la constancia de los CNAEs o CNAE del objeto principal, radica en la clarificaciуn que con ello se produce del objeto social mъltiple, lo cual redunda en beneficio de socios, administradores y terceros que se relacionen con la sociedad. Por ello considero muy importante su constancia aunque debiendo someterse al objeto principal o principales que vayan, en principio ser desarrollados por la sociedad y no a todas las actividades comprendidas en el objeto y ello sin perjuicio de que si con posterioridad se produce un cambio de la actividad existente de la sociedad ello se haga constar en el depуsito de cuentas de la misma, y de forma voluntaria por certificaciуn de los administradores para su adecuado refleja en la hoja de la sociedad. (JAGV) PDF (BOE-A-2013-13121 – 4 pбgs. – 158 KB) Otros formatos


452. NO Junto a Petición CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS. Resoluciуn de 11 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado, en el solicitud interpuesto contra la nota de despacho de una escritura de herencia extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.є 44.


Hechos: Se otorga una escritura de herencia en la que se inventarнa una finca. Esa finca resulta ser una de las de origen de una Trabazón de Compensaciуn que en el Registro ha sido cancelada y sustituida por una finca nueva de reemplazo.


El registrador practica la inscripciуn sobre la nueva finca de reemplazo.


Los otorgantes recurren la inscripciуn ya practicada solicitando su rectificaciуn pues consideran que se ha producido un error, ya que hay una discordancia entre la finca adjudicada en la escritura y aquella que ha sido objeto de la inscripciуn.


La DGRN desestima el arbitrio, sin entrar en el fondo del asunto, pues seсala que los asientos una vez practicados estбn bajo la pase de los tribunales.


Declara ademбs que siquiera procede la rectificaciуn de errores, materiales o de concepto, pues el error tiene que ser claro y que lo reconozca el registrador, lo que no ocurre en el presente caso. (AFS)


453. DEPУSITO DE CUENTAS: NO PUEDE SER PRACTICADO SI EL Crónica AUDITOR NO EXPRESA OPINIУN ALGUNA. Resoluciуn de 12 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Común de los Registros y del Notariado, en el memorial interpuesto contra la nota de calificaciуn del registrador mercantil y de fortuna muebles XIV de Madrid, por la que se deniega el depуsito de cuentas de una sociedad.


Hechos: Se suspende un depуsito de cuentas acompaсado de un mensaje de auditorнa pues segъn el registrador “dadas las salvedades que resultan del referencia de auditorнa y como consecuencia de las mismas, el auditor no emite opiniуn alguna en su crónica, no pudiendo considerarse como tal a los mercadería del contenido del art. 366.1-5.є del RRM


Se recurre diciendo que “la propia Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado considera que el Mensaje de Auditorнa sin opiniуn es vбlido y que “ademбs…en los Informes de Auditorнa controvertidos se ha respetado igualmente la previsiуn contenida en el apartado 3.3.14, de las Normas de Auditorнa”.


Doctrina: La DG desestima el medio confirmando el acuerdo de calificaciуn.


Lo hace asн reiterando una doctrina. ya consolidada, de que cuando el auditor no puede expresar opiniуn alguna, su crónica no cumple con las exigencias de una auditorнa con pertenencias registrales.


Recuerda la DG de que existen cuatro tipos de opiniones del auditor, la conveniente, con salvedades, desfavorable y denegada. Y tambiйn con imposibilidad del auditor de expresar una opiniуn. correcto al intención muy significativo de las limitaciones al significación de la misma.


Pues adecuadamente esta ъltima acredita la correcta actuaciуn del auditor y puede servir para el obturación del expediente de elección de auditor a peticiуn del socio minoritario, pero no servirб, recuerda la DG, para otros supuestos como un acuerdo de ampliaciуn de haber con cargo a reservas o de reducciуn de haber por pйrdidas.


En conclusiуn “si se admitiera el depуsito de unas cuentas anuales con documentación de auditorнa sin expresar opiniуn «por limitaciуn absoluta en el importancia» significarнa: a) desvirtuar la finalidad del depуsito de cuentas, en cuanto útil de informaciуn de socios y de terceros, hexaedro que del mismo no podrб deducirse racionalmente ninguna informaciуn clara, al circunscribirse a expresar la abandono de opiniуn sobre los extremos auditados; b) dejar al arbitrio de la sociedad el suministro o no de dicha informaciуn a los socios y terceros, por cuanto bastarнa con desmentir el entrada o la documentaciуn al auditor para conseguir un documentación con opiniуn denegada; y, c) hacer ineficaz el clausura del Registro Mercantil por yerro de depуsito de cuentas.


Comentarios: Resoluciуn clara que desactiva la postura de determinadas sociedades que, delante la peticiуn de crónica de auditorнa por los socios minoritarios, o proporcionadamente se niegan a entregar la documentaciуn necesaria al auditor, o correctamente se niegan a hacerle la pertinente provisiуn de fondos con lo que de hecho se imposibilita la realizaciуn de la auditorнa. (JAGV)


454. SEGREGACIУN. DISCORDANCIA CON LA Inmoralidad EN CUANTO A LA DESCRIPCIУN Y SUPERFICIE. Resoluciуn de 12 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Militar de los Registros y del Notariado, en el apelación interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador de la propiedad de Astorga, por la que se suspende la inscripciуn de una escritura de segregaciуn, aceptaciуn y adjudicaciуn de herencia.


En el Registro resulta una finca de 1.480 m2. En su dнa se presentу una escritura de aceptaciуn de herencia y de segregaciуn ajustбndose a la osadía, en la que se describiу la finca con una superficie de 1.540 m2 segъn el plano aportado para obtener la osadía de segregaciуn, y de 1.506 segъn catastro; se suspendiу la inscripciуn del exceso de cabida segъn calificaciуn no recurrida y se otorgу escritura de rectificaciуn dejando sin sensación la actualizaciуn de la cabida.


El registrador suspende de nuevo la inscripciуn por no coincidencia de la osadía municipal originariamente obtenida en cuanto a la superficie, con la segregaciуn seguidamente realizada.


Seсala la Direcciуn que, hexaedro que en su dнa no se recurriу la no inscripciуn del exceso, la cuestiуn es determinar la funciуn y caracterнsticas de la deshonestidad obtenida como sujeto esencial en la autorizaciуn registrado e inscripciуn de la segregaciуn. Seсala que ciertamente la inmoralidad municipal cumple una funciуn de acreditaciуn de la rectitud administrativa y urbanнstica válido, siendo la segregaciуn una modificaciуn de la finca rigurosamente registral deberб acomodarse la inscripciуn a la preceptiva inmoralidad sin que pueda el registrador –ni el Notario– modificar los tйrminos de su obtenciуn (art 17.2 del TR LS que seсala que la divisiуn o segregaciуn de una finca para dar circunstancia a dos o mбs diferentes sуlo es posible si cada una de las resultantes reъne las caracterнsticas exigidas por la legislaciуn aplicable y la ordenaciуn territorial y urbanнstica ). En este caso se autoriza una descripciуn de las fincas resultantes que no coincide con los tйrminos de la osadía. No se produce, por consiguiente, una errуnea identificaciуn de la finca, ni existe una desliz de acomodaciуn del acto de segregaciуn a las exigencias del planeamiento, sino que simplemente se precisa adaptar la descripciуn autorizada a la variaciуn posterior de la superficie a segregar adyacente con la correspondiente al resto de finca matriz, a fin de conquistar la plena coincidencia entre escritura pъblica, inscripciуn y atrevimiento recabada. defecto que puede ser fбcilmente subsanado. Y en este sentido desestima el apelación y confirma la nota.


Comentario. cubo lo escueto de la Resoluciуn no se entiende muy aceptablemente el resultado del expediente, por un costado la Direcciуn no entra en el tema del exceso de cabida porque entiende que no es objeto de solicitud, pero por otro seсala que el defecto de yerro de acomodaciуn a la atrevimiento es muy fбcilmente subsanable adaptando la descripciуn de las fincas resultantes– es afirmar tal y como parece que se habнa hecho antaño de la subsanaciуn y admitiйndose la registraciуn de la rectificaciуn del exceso de cabida. (MN)


455.DEPУSITO DE CUENTAS. Mensaje AUDITOR SIN EXPRESAR OPINIУN. Resoluciуn de 13 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado, en el memorial interpuesto contra la nota de calificaciуn del registrador mercantil y de riqueza muebles II de Madrid, por la que se deniega el depуsito de las cuentas de la sociedad. (JAGV)


Similar a la previo resoluciуn resumida bajo el nъmero 453. (JAGV)


456. PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO DE USO DE Circunscrito A VIVIENDA. PRESCRIPCIУN DEL USO POR ANTIGЬEDAD. Resoluciуn de 13 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado, en el procedimiento interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador de la propiedad eventual de Luarca, por la que se suspende la inscripciуn de un cambio de uso de nave a vivienda.


Hechos: Se otorga una escritura de cambio de uso de almacén a vivienda (en Asturias) por el propietario de la misma con el certificado de un tйcnico acreditativo de la antigьedad del uso, en el que se seсala que desde hace 40 aсos estб destinada a vivienda.


El registrador considera que existen dos defectos: desidia el acuerdo de la Comunidad de Propietarios y ademбs error Abuso Municipal de cambio de uso.


El protonotario autorizante recurre y alega, en cuanto al primer defecto, que no es necesario tal acuerdo, y cita legislación del TS y de la DGRN en su auspicio. En cuanto al segundo defecto considera que el certificado de antigьedad de uso emitido por el tйcnico prueba suficientemente que ha prescrito cualquier posible infracciуn urbanнstica por el cambio de uso.


La DGRN estima el petición declarando, en cuanto al primer defecto, que la menciуn del destino de la finca en la divisiуn horizontal es meramente descriptiva, y que el propietario puede cambiar el uso sin pobreza de acuerdo de la Comunidad de Propietarios a menos que una disposiciуn en los Estatutos establezca alguna limitaciуn a ese cambio de uso, en cuyo caso sн serнa necesario el acuerdo de la Comunidad de Propietarios.


En cuanto al segundo defecto seсala que, en la legislaciуn asturiana, sн es necesaria atrevimiento municipal para el cambio de uso, pero que el cambio de uso implica en efectividad una modificaciуn de la obra nueva, del destino, y que luego su rectitud se puede acreditar por el certificado de antigьedad del tйcnico, conforme al artнculo 20.4 de la Ley del Suelo.


No es obstбculo a ello que el uso pueda ser contrario a la norma urbanнstica, pues йse es el presupuesto de aplicaciуn de la norma y el Registro ha de reflectar la efectividad extrarregistral, sin perjuicio de las posibles consecuencias urbanнsticas que procedan. Siquiera es inconveniente lo dispuesto en el artнculo 53 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanística, pues se refiere a un supuesto diverso de intensidad de uso. (AFS)


457. Liquidación DE PARTICIPACIУN INDIVISA DE FINCA VINCULADA. Resoluciуn de 14 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Común de los Registros y del Notariado, en el procedimiento interpuesto contra la calificaciуn del registrador de la propiedad de Sanlъcar la Anciano n.є 2, por la que se deniega la inscripciуn de una escritura de extinciуn de condominio y cancelaciуn de condiciуn resolutoria en relaciуn a una finca registral y una participaciуn indivisa del resto de otra finca matriz.


En el presente caso se manejo de dilucidar si la cesión de una participaciуn indivisa sobre una finca ubicada en suelo no urbanizable, en Andalucнa, puede considerarse parcelaciуn para la que se exija el otorgamiento de la correspondiente abuso o declaraciуn de innecesariedad, teniendo en cuenta que en los pactos de la compraventa no existe una asignaciуn formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble cuya participaciуn indivisa es objeto de transmisiуn.


El Consistorio. considerando la existencia de parcelaciуn ilegal, ha incoado expediente para la restauraciуn de la rectitud urbanнstica. Adentro de dicho expediente, ha resuelto prohibir la inscripciуn de la escritura concreta de la enajenaciуn realizada y ha solicitado la anotaciуn preventivadel expediente con posesiones de prohibiciуn de disponer y mбs concretamente la disposiciуn ya realizada por relaciуn detallada del fedatario, plazo y nъmero de protocolo. Considera que la transmisiуn inter vivos de cuotas indivisas de finca rъstica que contiene la escritura no estaba amparada por inmoralidad urbanнstica municipal, sino todo lo contrario, dicha transmisiуn infringнa la justicia urbanнstica, situaciуn que puede ser publicada en el Registro.


Consecuentemente, no habiйndose aportado atrevimiento urbanнstica, existiendo expediente de infracciуn urbanнstica, que consta registralmente mediante la correspondiente anotaciуn preventiva con posesiones de prohibiciуn de disponer referida especнficamente a esa escritura citada –lo que hace irrelevante el que la escritura sea de data antecedente a la anotaciуn– la inscripciуn no es posible. Resultarнa insensatez y contrario a la rectitud vivo, que habiйndose iniciado el procedimiento del artнculo 79 del Existente Decreto 1093/97. por no aportarse inmoralidad urbanнstica, y habiendo culminado el procedimiento con la anotaciуn con impresión de prohibiciуn de disponer, (concretada en no inscribir una escritura determinada) ahora, se obviara la inmoralidad, se desconociera la anotaciуn, y se admitiera la inscripciуn de la compraventa calificada, y en consecuencia los documentos que trajeran causa de aquella, como ocurre con el que es objeto de este expediente.


Asн pues no se puede cobijar la inscripciуn de la compraventa calificada y la extinciуn de comunidad sobre la finca objeto de la misma. (IES)


458. Pérdida EN EL НNDICE DE ENTIDADES AEAT. CESE DE ADMINISTRADOR: NO PROCEDE. Resoluciуn de 14 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado, en el apelación interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por la registradora mercantil y de ingresos muebles I de Barcelona, por la que se suspende la inscripciуn de una escritura de cese y elección de cargos y traslado de domicilio social.


Hechos: Se vuelve a proponer, una vez mбs, las consecuencias del cerrojo registral por devaluación en el Ў Нndice de Entidades de la AEAT conforme al art. 131.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, ratificado por Positivo Decreto Parlamento 4/2004, de 5 de marzo.


La DG vuelve a reiterar, tambiйn una vez mбs, que el cerradura registral por descenso en el Нndice de Entidades de la AEAT es total y tajante. como resulta claramente del artнculo citado, quedando solamente exceptuados. conforme al art. 96 del RRM, los asientos ordenados por la autoridad sumarial.


En el caso planteado se pretendнa la inscripciуn del cese de un administrador declarando la DG que dicho cese en ningъn caso puede estimarse como asiento necesario para la reapertura de la hoja de la sociedad, otra de las excepciones del citado artнculo 96 del RRM.


Parece luego que, en este caso, la DG vuelve a la buena doctrina pues no cita como exceptuados del clausura a los depуsitos de cuentas, que aunque exceptuados en el artнculo 96 reglamentario no lo estбn en el art. 131.2 del TRLIS. (JAGV)


459.ACREDITACIУN NOTIFICACIУN PLUSVALНA. ACUERDO ENTRE CGN Y FEMP. Resoluciуn de 15 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado, en el expediente interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por la registradora de la propiedad de Valls, por la que se suspende la inscripciуn de una escritura de compraventa.


Resoluciуn muy similar a la de 28 de agosto de 2013, resumida con el nъmero 359 en el documentación de octubre. con algъn matiz diferenciado como que el logotipo que figura en el justificante insertado no es el de la Federaciуn Espaсola de Municipios y Provincias sino el del Consistorio de Valls y que en la clбusula cuarta del otorgamiento de la escritura, hay un mandato deliberadamente a la notaria para la presentaciуn de la copia simple electrуnica a enseres de alborotar el obturación registral dispuesto en el art 254.5 LH.


La Direcciуn resuelve en idйntico sentido entendiendo que: “En la escritura calificada se inserta como justificante de la presentaciуn de la comunicaciуn encomendada a la notaria autorizante, un documento supuestamente generado de forma electrуnica, pero sin que pueda identificarse la utilizaciуn de certificado de firma alguno, ni cуdigo electrуnico de verificaciуn que permita su comprobaciуn, encabezado con las imбgenes corporativas del Consejo Común del Notariado y del Cabildo de Valls, bajo la expresiуn Justificante de comunicaciуn ”. Admite la Direcciуn que tal justificante puede ser un muestra de recibo electrуnico, muestra tйcnico, justificante electrуnico de registro u otro documento electrуnico similar pero siempre y cuando permita examinar su procedencia mediante comprobaciуn en lнnea, o pueda el Actuario dar fe de la misma. En el presente caso, como en el de la citada R. de 28 de Agosto “El justificante insertado en la escritura –cuyo contenido no indica sino la remisiуn y puesta a disposiciуn de una copia de la escritura, y sуlo incorpora en su dorso unos datos que, en ningъn caso, pueden considerarse un justificante de la recepciуn de la comunicaciуn– no tiene ninguna de las caracterнsticas ayer seсaladas. A longevo abundamiento, hay que poner ademбs de manifiesto que en dicho justificante siquiera se identifica ni se reseсa de forma indubitada el documento al que se refiere, ya que, aunque se utiliza la expresiуn «autorizada por mн», en ningъn momento se inserta el nombre y apellidos de la notaria autorizante, ni incluye siquiera su firma. En definitiva no permite acreditar documentalmente que se haya hexaedro cumplimiento a lo anunciado por la notaria en la estipulaciуn sйptima de la escritura y luego que se haya cumplido la exigencia del artнculo 254 de la Ley Hipotecaria a los artículos de poder edificar el pestillo registral y permitir la inscripciуn del documento ” (MN)


460. Traspaso EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA. REQUERIMIENTO DE Plazo AL DEUDOR. FORMA DE PRACTICARLA. Resoluciуn de 16 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Universal de los Registros y del Notariado, en el solicitud interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.є 2, por la que se deniega la inscripciуn de una escritura de traspaso extrajudicial de finca hipotecada.


Se plantea si es inscribible una escritura de liquidación extrajudicial de finca hipotecada cuando el requerimiento de suscripción ha sido verificado entregando en el domicilio seсalado para notificaciones la correspondiente cйdula a quien. sin ser personalmente nadie de los requeridos o su pariente prуximo, sabido o dependiente anciano de catorce de aсos, dice ser amigo de entreambos.


La Direcciуn confirma la nota puesto que, como ha seсalado el propio Centro, en la transmisiуn derivada de la cesión extrajudicial el ordenamiento toma precauciones para que la transmisiуn obedezca a una certamen causa que salvaguarde los derechos de los interesados exigiendo un conjunto de formalidades cuya cumplimentaciуn se exige al actuario. Como resulta del art. 236.I.2 RH. el requerimiento de plazo al deudor tiene la consideraciуn de trбmite esencial y el 236.c.2 establece que el requerimiento se practicarб por el Actuario, admisiblemente personalmente, si se encontrase en йl el deudor que haya de ser requerido, o proporcionadamente al pariente mбs prуximo, conocido o dependiente mayores de catorce aсos que se hallasen en el mismo, y si no se encontrase nadie en йl, al cancerbero o a uno de los vecinos mбs prуximos.


La cuestiуn se centra en si la previsiуn reglamentaria debe de modo exacto o si junto a realizar una interpretaciуn flexible de la misma: opta por la interpretaciуn estricta dadas las graves consecuencias que se pueden producir en el patrimonio del deudor y la menester de afirmar al mбximo que llegue a tener proporcionado conocimiento del requerimiento, ya que como ha reiterado el Tribunal Constitucional (STC de 20 de septiembre de 1993, 28 de octubre de 2002, 17 de marzo de 2010 y 7 de mayo de 2012, entre otras muchas) no se puede presumir, sin deteriorar el derecho consagrado en el art 24.1 CE. que las notificaciones realizadas a travйs de terceras personas hayan llegado al conocimiento de la parte interesada fuera de los supuestos estrictamente previstos. Interpreta el precepto en el sentido de que a desatiendo del deudor, la diligencia puede practicarse en el domicilio tan sуlo con el franco o pariente mбs prуximo o con dependiente, siempre que sean mayores de catorce aсos. En consecuencia la diligencia llevada a lengua con cualquier persona viejo de catorce aсos que se encuentre en el domicilio no es vбlida . Por otro flanco la regulaciуn del RH no puede completarse sin mбs con la que recoge el RN sobre las notificaciones, ya que la reglamento especнfica sobre el sitio y las personas a quien va dirigido el requerimiento de suscripción que contiene el RH lo impide de conformidad con el art. 206 RN cuando dispone que “Pero cuando aquellas normas establezcan una regulaciуn especнfica o seсalen requisitos o trбmites distintos en cuanto a domicilio, puesto, personas con quienes deban entenderse las diligencias, o cualesquiera otros, se estarб a lo especialmente dispuesto en tales normas, sin que sean aplicables las reglas del artнculo 202 y concordantes de este Reglamento ”. (MN)


461. CANCELACIУN DE HIPOTECA Mencionado AL CONCURSO: CALIFICACION DE LOS REQUISITOS DEL ART. 155 LC. Resoluciуn de 18 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Militar de los Registros y del Notariado, en el apelación interpuesto contra la nota de calificaciуn de la registradora de la propiedad de Sarria, por la que se deniega la cancelaciуn de una hipoteca ordenada por el Supremo de lo Mercantil de Lugo en el proceso concursal de una sociedad.


El supuesto de hecho es conveniente confuso para explicar: en recapitulación resulta que tras varias presentaciones de documentaciуn, desistimientos, notas de calificaciуn y aportaciуn de documentaciуn complementaria la cuestiуn de fondo es la posible cancelaciуn de una hipoteca susodicho al Concurso ordenada por el Magistratura de lo Mercantil como consecuencia de la liquidación acordada internamente del proceso de liquidaciуn de una sociedad concursada.


La Direcciуn. tras el anбlisis de los arts.155.4 LC, 57.3. 149 en su apartado 1.3 concluye que de este conjunto normativo se deduce que ratificado el plan de liquidaciуn el art. 155.4 exige respecto de beneficios hipotecados que la enajenaciуn se realice mediante subasta, aunque se admite que el Sentenciador, a solicitud de la administraciуn concursal o del fiador con privilegio distinto, autorice otros procedimientos de enajenaciуn como la saldo directa o la cesiуn en plazo o para el plazo al merecedor privilegiado. siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio peculiar, o, en su caso, quede el resto del crйdito obligado interiormente del concurso con la calificaciуn que corresponda. Ademбs el pбrrafo segundo impone otros requisitos si la realizaciуn se efectъa fuera del convenio: el oferente debe satisfacer un precio superior al mнnimo pactado y al contado, ileso que el concursado y el reclamante con privilegio exclusivo manifestasen de forma expresa la aceptaciуn por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectъen a valencia de mercado segъn tasaciуn oficial actualizada por entidad homologada. Pero en todo caso, el apartado tercero exige que la autorizaciуn jurídico y sus condiciones se anuncien con la misma publicidad que corresponda a la subasta del correctamente y derecho afecto y si adentro de los diez dнas siguientes al ъltimo de los anuncios se presentare mejor postor, el árbitro abrirб licitaciуn entre todos los oferentes y acordarб la fianza que hayan de prestar.


La cuestiуn para poder derogar la hipoteca como consecuencia de la enajenaciуn es pues determinar si se han cumplido los requisitos delart 155.4 LC en los tйrminos expuestos: Entre la documentaciуn consta un instrucción firme ordenando la cancelaciуn, tanto de la anotaciуn de declaraciуn de concurso como de las cargas anteriores, especialmente la carga hipotecaria, por lo que no puede estimarse el argumento relativo a la yerro de firmeza del coche de cancelaciуn, ni siquiera puede tenerse en cuenta una STS que resuelve un incidente del plan de liquidaciуn en sentido contrario, puesto que tal sentencia se refiere al concurso de la sociedad titular aludido, de la que la presente titular adquiriу la finca con la carga hipotecaria.


Pero confirma la nota en relaciуn a la no acreditaciуn del cumplimiento de los demбs requisitos exigidos: Si tenemos en cuenta las especiales consecuencias que tiene la aprobaciуn del plan de liquidaciуn en relaciуn con el suscripción de los crйditos que gozan de privilegio específico, conforme a los arts 148 y 155 LC, y teniendo en cuenta el бmbito de calificaciуn – art. 132 LH – a la hora de detener la hipoteca, aplicable tambiйn en el бmbito de la liquidaciуn concursal, debe constar expresamente en el precepto que se ha poliedro conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidaciуn, las medidas tomadas con relaciуn a la satisfacciуn del crйdito con privilegio singular y que el plan de liquidaciуn –no el automóvil ordenando la cancelaciуn– es firme. Caso de activo sido impugnado el plan de liquidaciуn por los acreedores serнa aplicable lo dispuesto en el art 524.4 LEC. cuando dispone que «mientras no sean firmes –o aun siйndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acciуn de rescisiуn de la sentencia dictada en rebeldнa–, sуlo procederб la anotaciуn preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripciуn o la cancelaciуn de asientos en Registros Pъblicos ». (MN)


462. INTERESES DE Dilación SUPERIORES AL 12% EN VIVIENDA HABITUAL. Resoluciуn de 18 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Normal de los Registros y del Notariado, en el medio interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se suspende la inscripciуn de una escritura de prйstamo hipotecario.


Hechos: Se otorga una escritura de prйstamo hipotecario sobre vivienda habitual del deudor, que no se adquiere ni se financia su adquisiciуn en ese instante, con unos intereses de retardo del 20,5% pactбndose la capitalizaciуn de los intereses conforme al artнculo 317 CCom.


El registrador considera que dicho pacto relativo a los intereses de atraso es inepto por cuanto se prostitución de la vivienda habitual del deudor y contraviene la fresco Ley 1/2013 de Protecciуn del deudor hipotecario al exceder de tres veces el interйs justo del peculio e infringir la prohibiciуn de capitalizaciуn conforme al artнculo 114.3 LH.


El actuario recurre y alega que para que sea de aplicaciуn dicha norma no puntada que sea la vivienda habitual del deudor, sino que el prйstamo mismo se tiene que destinar a financiar la adquisiciуn de dicha vivienda. Aсade ademбs que el lнmite judicial al interйs de aplazamiento no tiene porquй incorporarse al pacto entre particulares, pues operarб directamente por aplicaciуn de la ley, y serб diligente, en su caso, en la vнa ejecutiva por el enjuiciador (o por el actuario), sin condición de que conste en la escritura ni en el Registro, por lo que la clбusula debe inscribirse.


El teуrico defecto es subsanado en presencia de un segundo fedatario, no obstante lo cual el actuario autorizante se mantiene en el expediente.


La DGRN estima el petición pues, como dice el fedatario recurrente, para que sea aplicable dicho lнmite permitido a los intereses de atraso, el prйstamo tiene que recaer sobre vivienda habitual y destinarse a financiar la adquisiciуn de dicha vivienda, y cero permite deducir que estemos delante ese caso.


Sobre el argumento del protonotario de que la clбusula debatida en todo caso deberнa de inscribirse (caso de ser de aplicaciуn el lнmite admitido) y luego los tribunales o el actuario, en su caso, aplicar los lнmites legales que correspondan en su ejecuciуn, se muestra en desacuerdo por lo futuro:


- El procedimiento de ejecuciуn hipotecaria es esencialmente registral, y luego sуlo puede ejecutarse la hipoteca en los tйrminos que se haya inscrito.


- El registrador tiene que encasillar la legitimidad de las clбusulas que inscriba. Las clбusulas abusivas para con el consumidor son nulas y no producen sensación “ope legis”, por lo que se han de tener por no puestas, segъn derecho espaсola y europea que cita, sin escazes de ser declaradas asн judicialmente.


- La inscripciуn de clбusulas nulas, desde el punto de audiencia de la oponibilidad a terceros, crearнa una apariencia formal de validez a pertenencias de la ejecuciуn hipotecaria.


- Sуlo lo inscrito es ejecutable y lo no inscrito no lo es, por lo que el Registrador debe impugnar el llegada al Registro de las clбusulas contrarias a normas imperativas o prohibitivas, incluso a aquellas que no hayan sido declaradas nulas por los tribunales.


En cuanto a la penuria de fijar un lнmite al interйs de retraso que compatibilice la preciso variabilidad del interйs judicial del parné, y el principio de preparado hipotecaria seсala que el problema estб resuelto con la figura de la denominada hipoteca de mбximo.


En definitiva, no considera inscribible un interйs de retraso que ya de presente infrinja el lнmite judicial de tres veces el interйs del hacienda, pues, aсade, su competencia se despliega no sуlo en la etapa de ejecuciуn, sino en la de seguridad, es asegurar durante la vida ordinaria del prйstamo.


Incólume que el prйstamo hipotecario sea simultбneo a la adquisiciуn de la vivienda, en cuyo caso el destino es evidente, en los restantes casos escaparб al protonotario y al registrador la calificaciуn sobre ese destino de la financiaciуn, de muy difнcil o inasequible prueba para entreambos, por lo que no creo que pueda exigirse la aplicaciуn del lнmite justo sobre la saco de meras conjeturas sobre el destino del prйstamo.


Respecto de la posiciуn de la DGRN sobre el carбcter eminentemente registral de los procedimientos de ejecuciуn hipotecaria y las conclusiones que extrae de ello, es como mнnimo discutible (vйase su regulaciуn especнfica en la LEC o en la LH, el concepto de tнtulo ejecutor, etc…), pero es un debate que excede de un simple comentario.


En lo que sн tiene razуn, en mi opiniуn, es en fallar la no inscribibilidad de las clбusulas relativas a los intereses de retardo que de presente infrinjan la legislaciуn, aun admitiendo que el togado o el fedatario pueda circunscribir el cбlculo a posteriori, en etapa de ejecuciуn, o llegaran a pescar una legitimidad sobrevenida por cambio de las circunstancias o de la legislaciуn, pues parece obvio que no pueden pactarse ni inscribirse clбusulas contrarias a la Ley.


Es interesante tambiйn considerar el caso contrario. Es aseverar, cuando el interйs de dilación auténtico pactado estб por debajo del tope procesal coetáneo (digamos interйs de retraso = interйs ordinario pactado + 6 puntos = 10%) y luego es justo pero nadie puede estabilizar que lo sea en el futuro (aunque no serб lo probable). En este caso hay dos posibles posturas: o acertadamente se considera necesario repetir en la escritura (en los pactos obligacionales) el texto de la ley relativo a que en todo caso dicho interйs de retraso habrб de respetar el lнmite de 3 veces el interйs admitido del metálico y hacerlo asн constar en la inscripciуn registral. O adecuadamente no se considera necesario. En mi opiniуn en este caso NO es necesaria la transcripciуn justo como requisito jurнdico, pues el lнmite lícito opera “ex lege”, se incorpore a la escritura y al Registro o no. Otra cosa es que sea conveniente o ъtil transcribir la ley, o al menos hacer las advertencias oportunas en aras a la claridad o, mejor, a la informaciуn a tener en cuenta por el prestatario (normalmente un consumidor), pero dejando claro que no es un pacto convencional, sino un lнmite judicial (y por consiguiente sujeto a las futuras vicisitudes de la Ley o de la propia vivienda habitual). (AFS)


463. SOCIEDAD EN LIQUIDACIУN: NO ESTБ EXCEPTUADA DE LA OBLIGACIУN DE APROBAR SUS CUENTAS ANUALES Y PRESENTARLAS A DEPУSITO. Resoluciуn de 18 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Militar de los Registros y del Notariado, en el memorial interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador mercantil y de beneficios muebles I de Santa Cruz de Tenerife, por la que se rechaza el depуsito de cuentas correspondiente al control 2012.


Hechos: Se presentan para su depуsitolas cuentas anuales de una sociedad en liquidaciуn. Se rechazan por la registradora por un doble motivo:


1є. No se acompaсa la certificaciуn aprobatoria de las cuentas.


2є. No constan depositadas las cuentas de los ejercicios anteriores.


El liquidador recurre diciendo que las cuentas de una sociedad en liquidaciуn no deben ser aprobadas por la reunión militar segъn el artнculo 388.2 de la LSC y que efectivamente no se depositaron las cuentas de los ejercicios anteriores pues fueron rechazadas al no acompaсarse del referencia de auditorнa a solicitud de la minorнa.


Doctrina: La DG desestima el expedienteconfirmando el acuerdo de calificaciуn.


La DG afirma con rotundidad, como no podrнa ser de otro modo, que “de la regulaciуn justo se deriva, sin asomo de duda, que los уrganos sociales se rigen por las reglas anteriores a la disoluciуn de la sociedad a indemne las especialidades contempladas para el periodo de liquidaciуn. Es luego regla normal en sede de sociedad en liquidaciуn y por cuanto se refiere a sus уrganos de decisiуn, gestiуn y representaciуn la aplicaciуn de las normas aplicables al perнodo preparatorio a la disoluciуn y tolerancia de la liquidaciуn sin perjuicio de la aplicaciуn preferente de las normas especiales que la propia Ley contiene para dicho perнodo”.


Por ello “en las sociedades en liquidaciуn, el уrgano de administraciуn, los liquidadores, estбn obligados a formular las cuentas anuales (artнculo 253 en relaciуn al 386), a convocar reunión para su aprobaciуn (artнculo 164 en relaciуn al 166 del Texto Refundido), asн como a presentarlas en el Registro Mercantil para su depуsito”. En cuanto al segundo defecto, obligado por el recurrente, es confirmado tambiйn por la DG.


Comentario: De esta resoluciуn resultan con claridad dos cuestiones:


1Є Que las sociedades en liquidaciуn deben presentar sus cuentas a depуsito, previa su aprobaciуn por la comité genérico. Es aseverar que no estбn exceptuadas de dicha obligaciуn aunque no exista obstrucción por desatiendo de depуsito para la inscripciуn de la disoluciуn y los liquidadores.


2є. Que se trate de sociedad en liquidaciуn o no, el cerradura del registro por desatiendo de depуsito de cuentas es tambiйn aplicable a las propias cuentas anuales de aсos sucesivos. (JAGV)


464. SEGREGCIУN DE FINCA CON Abuso POCO DESCRIPTIVA. Resoluciуn de 19 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Común de los Registros y del Notariado, en el apelación interpuesto contra la calificaciуn del registrador de la propiedad de Cebreros, por la que se suspende la inscripciуn de una escritura de liquidaciуn de sociedad de gananciales, aceptaciуn, segregaciуn, adjudicaciуn de intereses de herencia y entrega de legados.


Se plantea si es una escritura en la que se segregan porciones de circunscripción con una atrevimiento de parcelaciуn integral de la urbanizaciуn que no contiene ningъn detalle ni remisión del nъmero y superficie de las parcelas afectadas por esa abuso entero.


El registrador entiende que no cerca de la prбctica de las segregaciones en cuanto no se aporte el documento del Concejo del que resulte de modo indubitada la legitimidad de la operaciуn de segregaciуn recogida en la escritura, con expresa manifestaciуn de la superficie de las parcelas segregadas y su adecuaciуn al esquema flamante de parcelaciуn que provocу la abuso general incorporada al tнtulo.


La Direcciуn confirma la calificaciуn dada la no expresiуn de la superficie de las segregaciones que se pretenden en el plano que sirviу de colchoneta para la inmoralidad general, la yerro de coincidencia entre el plano de parcelaciуn y el catastral, y la desidia de correspondencia del mismo con el plano donde se contiene la ordenaciуn prevista en la urbanizaciуn. Ademбs a maduro abundamiento, se acompaсa una certificaciуn expedida por el Comunidad en la se declara la no acreditaciуn de la correspondencia entre las fincas cuya segregaciуn se solicita y el plano que sirviу para la concesiуn de la inmoralidad entero, lo que determina por sн mismo, que respecto de esas porciones sobre las que se pregunta ahora, no estб regularizada la atrevimiento. (MN)


465. Suspensión DEL REGISTRO POR Yerro DE DEPУSITO DE CUENTAS: NO ES POSIBLE EL DEPУSITO DE AСOS SUCESIVOS. Resoluciуn de 19 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Universal de los Registros y del Notariado, en el apelación interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por la registradora mercantil y de caudal muebles de Toledo, por la que se rechaza el depуsito de cuentas de una sociedad correspondiente al deporte 2012.


Hechos: Se rechaza el depуsito de cuentas de una sociedad, por estar cerrada su hoja como consecuencia de la errata de depуsito del inicial adiestramiento social. Se da la circunstancia de que en el gimnasia precursor se nombrу por el RM auditor social a instancia de la minorнa.


Se recurre alegando que el proclamación del auditor a instancia de la minorнa, es torpe, que la actuaciуn del propio auditor, fue contraria a Derecho, y finalmente que el socio que presentу la solicitud de nominación de auditor renunciу seguidamente al designación.


Doctrina: La DG confirma el acuerdo de calificaciуn. desestimando el memorial.


Aclara la DG que no procede la aceptaciуn del arbitrio pues este “no tiene por objeto propiamente el acuerdo de calificaciуn ni su fundamentaciуn jurнdica sino que lo que se pretende es por un costado, la revisiуn de situaciones que, por desliz de impugnaciуn en su dнa devinieron firmes en sede registral (nominación de auditor a instancia de la minorнa), por otro la impugnaciуn de la situaciуn registral existente en cojín a circunstancias que no forman parte de este expediente (caducidad, renuncia a la auditorнa) y finalmente, la revisiуn de la actuaciуn del auditor notorio por la registradora Mercantil con clara intromisiуn en cuestiones que escapan de su competencia”.


Comentario: Se deduce del acuerdo de la DG que en estos casos lo precedente hubiera sido intentar previamente, por vнa de renuncia del socios solicitante o por cualesquiera otros medios, dejar sin finalidad el proclamación y una vez hecho esto ya se hubiera podido proceder al depуsito de cuentas sin el noticia del auditor prestigioso por el RM, reabriendo la hoja de la sociedad para los sucesivos depуsitos. (JAGV)


466. Apelación Gubernamental CONTRA LA NEGATIVA A PRESENTAR UNA INSTANCIA. Resoluciуn de 20 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Genérico de los Registros y del Notariado, en el procedimiento interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Aldaia a la prбctica del asiento de presentaciуn de un documento por el que solicita que se suspenda determinada inscripciуn.


“Como cuestiуn previa ”, la DGRN se plantea quй apelación junto a frente a la denegaciуn de asiento de presentaciуn, y entiende que aunque la cuestiуn carece de una regulaciуn directa, “la negativa a la prбctica del asiento de presentaciуn es una calificaciуn mбs y, como tal decisiуn, puede ser impugnada mediante mismo procedimiento que puede interponerse contra una calificaciуn que deniegue o suspenda la inscripciуn del documento y, luego, debe tramitarse tal memorial a travйs del procedimiento previsto en los artнculos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.”


Tambiйn aborda la cuestiуn de la posible extemporaneidad del procedimiento, diciendo que el medio se presentу en la oficina de correos internamente del plazo de un mes del artнculo 326 (que la DGRN considera el aplicable), por lo que no es extemporбneo, pues aun cuando se recibiera en el Registro de la Propiedad fuera de tal plazo, “el 29 de agosto”, “esta época determina el «diez a quo» del cуmputo del plazo ъnicamente a los bienes de la prуrroga del asiento de presentaciуn, ya que sуlo la oficina del Registro puede hacer constar dicha prуrroga, de guisa que si el expediente llegara al Registro despuйs de transcurrido el plazo de vigencia de tal asiento no podrнa prorrogarse. Precisamente por ello, el pбrrafo cuarto del artнculo 327 de la Ley Hipotecaria, despuйs de disponer el pбrrafo mencionado que el memorial podrб presentarse en los registros y oficinas previstos en la legislaciуn administrativa (en las que se incluyen las oficinas de Correos), seсala que «a los género de la prуrroga del asiento de presentaciуn», luego, no a los demбs, se entenderб como vencimiento la de la arribada del arbitrio al Registro.”


Respecto del fondo del asunto. la DGRN confirma la denegaciуn de la registradora, porque “el artнculo 420.1 del Reglamento Hipotecario. en relaciуn con el artнculo 3 de la Ley Hipotecaria. ordena a los registradores no extender asiento de presentaciуn de los documentos privados, incólume en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficiencia registral. Donado que no concurre esta excepciуn en el presente supuesto en que se pretende que se suspenda la inscripciуn de determinadas resoluciones judiciales por alegar la interesada la existencia de determinado procedimiento penal y de un arbitrio de amparo constitucional –que no acredita con documentaciуn pъblica–. Y concluye la DGRN diciendo que “no junto a practicar mediante la solicitud privada objeto del presente debate asiento alguno que impida la prбctica de la inscripciуn de tнtulos previos o que comporte la suspensiуn de los bienes de las inscripciones practicadas, debiendo dirigirse la recurrente al уrgano regional competente respecto de la adopciуn de la medida cautelar pretendida ”. (JDR)


467. OPERACIУN ACORDEУN. EXISTE EN TODO CASO DERECHO DE ASUNCIУN PREFERENTE. Resoluciуn de 20 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Militar de los Registros y del Notariado, en el petición interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador mercantil y de ingresos muebles I de Girona, por la que se suspende la inscripciуn de una escritura de reducciуn a cero y simultбneo aumento del caudal social de una sociedad limitada.


Hechos: Se tráfico de una escritura de reducciуn de hacienda a cero y simultбneo acuerdo de aumento de su caudal social, es aseverar la tнpica operaciуn acordeуn. El aumento se hace por compensaciуn de crйditos y la concilio no fue universal.


Se suspende su inscripciуn pues “al no ser la Acoplamiento Universal, en cuanto al aumento de hacienda, no se ha tenido en cuenta el derecho de suscripciуn preferente del socio no asistente a la comité. de conformidad con los artнculos 343.2, 304 y 305 de la Ley de Sociedades de Caudal”.


Se recurre alegando que el aumento se hizo por compensaciуn de crйditos y que en este caso no existe derecho de asunciуn preferente a patrocinio de los socios por lo que la expresiуn “en todo caso se respetarб el derecho de asunciуn preferente” que utiliza para estas operaciones el artнculo 343.2 de la LSC debe interpretarse en el sentido de que ese respeto serб cuando por su naturaleza йste es posible, lo que no ocurre en el presente caso.


Doctrina: La DG confirma el acuerdo de calificaciуn.


La DG centra su acuerdo en el significado del respeto todo caso del derecho de asunciуn preferente en las reducciones a cero o por debajo del mнnimo legítimo y aumentos simultбneos de caudal social.


Reconoce que el artнculo 304 de la LSC circunscribe el derecho de preferencia “a los aumentos de caudal social –de sociedad anуnimas o limitadas– con emisiуn de nuevas participaciones sociales o de nuevas acciones, ordinarias o privilegiadas, con cargo a aportaciones dinerarias”.


Pese a ello estima que la interpretaciуn que se hace del artнculo 304 en el sentido de que sуlo serб de aplicaciуn cuando se den los supuestos contemplados en el mismo, “no es adecuada”. Aсade que “en la resoluciуn de la cuestiуn planteada se hace necesario personarse a los principios esenciales de la sociedad limitada de caudal”. “Conforme a aquellos principios configuradores, tanto desde la perspectiva contractual como institucional, el socio posee el derecho fundamental de ser tratado igual que los demбs, aunque esa igualdad implique complejidad; a que su parte del caudal social, no sea objeto de aguamiento o supresiуn, y a que su posiciуn social, no mediando su consentimiento, sea mantenida –derecho de no decrecer en su parte social”. En definitiva que en el presente caso la sociedad podrнa poseer utilizado otros procedimientos para conseguir la finalidad perseguida sin excluir de hecho al socio disconforme de su participaciуn en la sociedad. Asн podrнa activo previsto “un aumento de caudal por tramos o compuesto. en el que los socios que no pudieran venir, por la naturaleza de la aportaciуn, a la compensaciуn de los crйditos preexistentes, pudieran, en proporciуn a su participaciуn preexistente en el hacienda social, contribuir al procedimiento de saneamiento social y aceptar mediante aportaciones dinerarias la parte correspondiente a su cuota original en el mismo”.


Pero donado que eso no se ha realizado, en la sinceridad se ha forzado al socio a salir de la sociedad. no siendo adecuada la operaciуn acordeуn para conseguir dicha finalidad pues en el derecho de sociedades existen otros “mecanismos de salida del socio disidente”.


Comentarios: Acertada resoluciуn de nuestra DG. Supone una protecciуn del socio minoritario frente a el demasía de la mayorнa que utiliza un sistema de aumento del renta social, que si aceptablemente es lнcito y posible en sн mismo, no lo es en este supuesto en que su consecuencia es la salida del socio en contra de su previsible voluntad.


Lo que no queda claro es si esta doctrina es sуlo aplicable al caso contemplado de reducciуn y aumento simultбneo, por la expresiуn utilizada por la Ley de “en todo caso”, o puede ser aplicable a todo aumento de renta de forma que sea cual sea la contrapartida del aumento del hacienda social siempre existirб el derecho de asunciуn preferente de los socios de la sociedad limitada, incólume que sea excluido dicho derecho cumpliendo las prescripciones legales. Nos inclinamos, en colchoneta a los referencias legislativos y a la propia naturaleza de la sociedad limitada, por esta ъltima soluciуn. En definitiva que el derecho de asunciуn preferente es inviolable. indemne exclusiуn expresa. (JAGV)


468. TASACIУN DE VPO: VALE EL PRECIO MБXIMO SI LO ACEPTA LA ACREEDORA. Resoluciуn de 21 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado, en el apelación interpuesto contra la calificaciуn del registrador de la propiedad de Murcia n.є 3, por la que se suspende la inscripciуn de una escritura de prйstamo hipotecario.


El registrador suspende la inscripciуn de una hipoteca porque no consta el certificado actual de tasaciуn del perfectamente objeto de hipoteca por entidad de tasaciуn homologada, a los artículos de determinar que el valía fijado para subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento del valencia contenido en el mencionado certificado de tasaciуn.


El actuario recurrente alega que se proxenetismo de vivienda de protecciуn oficial y se incorpora un documento oficial emitido por la Direcciуn Caudillo de Circunscripción y Vivienda de la Consejerнa de Obras Pъblicas y Ordenaciуn del Distrito de la Regiуn de Murcia, (…) en la que consta el precio mбximo de traspaso (…) que es el mismo que figura en la escritura como valía de tasaciуn a enseres de subasta.


La DGRN estima que “en ningъn caso junto a que se haga constar en la inscripciуn un precio de tasaciуn superior al precio mбximo que consta en el documento chupatintas de calificaciуn definitiva, porque implicarнa una vulneraciуn de la reglamento admitido que no es posible tratбndose de los asientos registrales en que debe imperar la legitimidad. De ahн que si las partes se han inclinado por establecer como precio de subasta el precio legalmente establecido como mбximo, la valoraciуn es asimismo permitido, a mercadería de establecer el precio de salida de la subasta. Y siendo el precio judicial y tasado o normado, cumple los caracteres que la legislaciуn del mercado hipotecario establece para la fijaciуn de las valoraciones”. (…)


“A ello hay que aсadir que en ningъn momento, el congresista se refiere a un determinado tasador, sino que se refiere a la «tasaciуn» misma, y йsta, segъn lo dicho, cumple los mismos requisitos que la Ley 2/1981, de 25 de marzo” (…) “En consecuencia, la tasaciуn resultante del organismo pъblico cumple sobradamente los requisitos exigidos por el artнculo 682.2.a) de la Ley de Consideración Civil y el artнculo 129.2.b) de la Ley Hipotecaria y debe ser considerada una «tasaciуn realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981», teniendo en cuenta la competencia del уrgano pъblico y la naturaleza exclusivo con precio tasado o normado del aceptablemente hipotecado.” (JDR)


Ver artнculo de Segismundo Бlvarez Royo-Villanova


469. DEPУSITO DE CUENTAS CUANDO EL SOCIO MINORITARIO SOLICITA AUDITOR Y EL Referencia NO SE PRESENTA. Resoluciуn de 21 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Militar de los Registros y del Notariado, en el procedimiento interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador mercantil y de fortuna muebles I de Pontevedra, por la que se rechaza el depуsito de cuentas de una sociedad correspondiente al examen 2012.


Hechos: Se suspende el depуsito de cuentas de un gimnasia, entre otros motivos que no son recurridos, por el ulterior: No puede tenerse por efectuado el depуsito de las cuentas anuales del deporte 2012 sin que se acompaсe a las mismas el preceptivo documentación de auditorнa de cuentas manufacturado por el Auditor de Cuentas de la sociedad designado, e inscrito, por este Registro Mercantil, a instancia de la minorнa. en virtud de lo dispuesto el artнculo 265 del TRLSC. (Art. 366.1.5.є RRM), debiendo aportarse asimismo el correspondiente crónica de gestiуn firmado por el уrgano de administraciуn actual y revisado por el auditor de cuentas (arts. 268 y 279 TRLSC y art. 366.1.4.є RRM) y la certificaciуn acreditativa de que las cuentas presentadas se corresponden con las auditadas. (Art. 366.1.7.є RRM). R. 4 de Julio de 2008. R. 30 de Septiembre de 2008. R. 11 de Febrero de 2009. R. 25 de mayo de 2009


Se recurre alegando que la sociedad ha realizado ya una auditorнa voluntaria. aunque el auditor no ha sido inscrito en el registro, y que dicha auditorнa “se puso a disposiciуn del socio minoritario”.


Doctrina: La DG reiterando su ya conocida doctrina rechaza el solicitud confirmando la nota de calificaciуn.


Por consiguiente “válido la inscripciуn de elección de auditor, el registrador debe clasificar en funciуn de su contenido de conformidad con las reglas generales (vid. R. 17 de enero de 2012. por todas, y artнculos 18 y 20 del Cуdigo de Comercio en relaciуn a los artнculos 7 y 366.1.5.Є del Reglamento del Registro Mercantil, y artнculos 265.2 y 279 de la Ley de Sociedades de Caudal)”.


Comentario: La resoluciуn es clara y luego la ъnica soluciуn a estos casos es la de la renuncia del socio a la auditorнa, a la horizonte de la que se ha puesto a sus disposiciуn. Mientras dicha renuncia no sea presentada y sea admitida, previa indemnizaciуn, en su caso, al auditor prestigioso, la firmeza del expediente de designaciуn de auditor impide cualquier otra soluciуn. (JAGV)


470. MEDIOS DE Plazo: Agradecimiento DE DEUDA INSTRUMENTALIZADA EN PAGARЙ. Resoluciуn de 22 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Militar de los Registros y del Notariado, en el expediente interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador de la propiedad de Alicante n.є 3, por la que se suspende la inscripciуn de una escritura de daciуn en suscripción de deudas.


Hechos: Se otorga una escritura de examen de deuda, que estaba representada por un pagarй impagado a su vencimiento. Dicha deuda tiene su causa en el impago de los servicios prestados por un profesional a una empresa. En dicha escritura, y en cuota de la deuda reconocida, se transmite la propiedad de varias fincas.


El registrador seсala como defecto que debe de acreditarse la causa y origen de la deuda, pues en otro caso se estarнa obviando la obligaciуn de acreditar los medios de suscripción.


El recurrente y el fedatario autorizante argumentan que si no ha habido suscripción difнcilmente podrб acreditarse el suscripción, y en cuanto a la causa del agradecimiento, de la existencia de la deuda, estб suficientemente explicitada.


La DGRN despuйs de hacer un reconvención sobre la naturaleza del agradecimiento de deuda concluye que es necesario expresar la causa. En el presente caso la causa estб expresada, si admisiblemente de forma genйrica, aunque permite deducir que hubo un entendimiento de prestaciуn de servicios y que no se ha realizado el suscripción, como resulta tambiйn de la existencia de un pagarй impagado.


En cuanto a la acreditaciуn de los medios de plazo, en el presente caso la deuda resulta no de una entrega de hacienda (caso, por ejemplo, de un prйstamo previo) sino de la prestaciуn de un servicio por lo que no se puede exigir su acreditaciуn, y en cuanto a la contraprestaciуn, el plazo de la deuda, como se ha manido siquiera puede exigirse su acreditaciуn porque el plazo no se ha producido.


En definitiva, acepta el solicitud y revoca la calificaciуn.


Comentario.- De acuerdo con esta doctrina habrб de exigirse la acreditaciуn de los medios de cuota cuando el examen de deuda provenga de un prйstamo previo y en su garantнa se constituya una hipoteca o se dй en suscripción algъn inmueble. Si el registro de deuda proviene de relaciones comerciales (traspaso de productos o prestaciуn de servicios) serб conveniente precisar la causa un poco mбs, y en los casos que puedan suscitar dudas incorporar los soportes contables de dichas deudas para no pecar de imprecisiуn en la causa y alejar las dudas de fraude o simulaciуn. (AFS)


471. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO Y EXCESO DE CABIDA. DUDAS DE IDENTIDAD. Resoluciуn de 25 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Genérico de los Registros y del Notariado, en el procedimiento interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Escalona a inscribir un utilitario dictado en expediente de reanudaciуn de tracto consecuente interrumpido y de exceso de cabida.


Supuesto: En un expediente de dominio para reanudar tracto, el registrador considera que no procede la inscripciуn por existir dudas acerca de la identidad de la finca, basadas en que “La finca que se pretende inscribir es (…) seis veces anciano que la registral, corresponde a varias referencias catastrales lo cual implica que originariamente habнa varias fincas, por lo que es presumible qua la registral fuera en todo caso solo una de ellas”. Y “se modifican los linderos, sin que se acredite que son los mismos los linderos registrales y los linderos de la finca catastral o con mediciуn topogrбfica la relevante diferencia superficial”. Y que “la finca se inmatriculу con la superficie que consta en el Registro segъn documento pъblico otorgado por quienes ahora instan el exceso de cabida”


Ademбs, seсala el registrador que “no procede la reanudaciуn del tracto en cuanto a la cuarta parte indivisa que se adquiere de doсa Margarita P. R. por no existir en puridad interrupciуn de tracto”


La DGRN revoca el primer defecto, aplicando su criterio de que “estas dudas del registrador sуlo pueden impedir la inmatriculaciуn o la inscripciуn del exceso cuando se documenta en escritura pъblica o por certificaciуn administrativa pero NO. en vнa de principios, en los supuestos de expediente de dominio (…) pues, en este ъltimo caso se comercio de un inteligencia que corresponde exclusivamente al árbitro, por ser йste quien adentro del procedimiento goza de los mayores utensilios probatorios para efectuarlo, y de los resortes para hacerlo con las mayores garantнas”.


“Si estas dudas no se han expresado por el registrador al expedir la certificaciуn. no puede pretender plantearlas al presentarse a inscripciуn el utilitario legislativo aprobatorio del expediente de dominio”.


En cambio, confirma el segundo defecto, pues “al comprar las promotoras del expediente por compraventa, en documento privado, de la titular registral error el presupuesto previo para esta clase de expedientes, esto es, la interrupciуn del tracto.” (JDR)


472. TRACTO Consecutivo. SENTENCIA FIRME DE Inútil DE ACTO INSCRITO EN PROCEDIMIENTO NO SEGUIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL. Resoluciуn de 25 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Genérico de los Registros y del Notariado, en el apelación interpuesto contra las notas de calificaciуn extendidas por la registradora de la propiedad de Benidorm n.є 2, por las que se suspende parcialmente la inscripciуn de una sentencia recaнda en procedimiento contencioso-administrativo.


Se plantea en primer emplazamiento un tema procedimental. la documentaciуn fue presentada y calificada, luego se aportу nueva documentaciуn que provoco la inscripciуn sobre algunas fincas, pero la reiteraciуn de la calificaciуn negativa en cuanto al resto con seсalamiento de medios y plazos.


La Registradora entiende que el petición se ha presentado fuera de plazo puesto que cuenta desde aquella primera calificaciуn. Sin bloqueo, la Direcciуn reitera su doctrina segъn la cual (R. de 14 de febrero de 2012, entre otras), cuando el registrador devuelve por segunda vez el documento reiterando total o parcialmente los defectos observados y con seсalamiento de posibles, el plazo de un mes se computa desde esta segunda notificaciуn.


En cuanto al fondo del asunto, consiste en determinar si es inscribible una sentencia firme recaнda en la jurisdicciуn Contencioso-Administrativa y por la que se declara la nulo de un acto inscrito cuando resulta que algunos o todos los titulares registrales afectados no han intervenido en el procedimiento procesal.


La Direcciуn en tйrminos similares a recientes resoluciones (RR de 8 de julio. 5 de agosto y 8 de octubre de 2013 ) confirma la nota de conformidad con el principio de tracto consecutivo y el principio constitucional de protecciуn regional de los derechos e intereses legнtimos (art 24 CE) que impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en йl, exigencia que en el бmbito registral determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resoluciуn legal, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resoluciуn.


Ahora perfectamente, este criterio se ha de teñir y complementar con la flamante doctrina jurisprudencial sobre la forma en que el citado obstбculo registral pueda ser subsanado. En sorpresa, la Sala de lo Contencioso del TS en su Sentencia de 16 de abril de 2013, en relaciуn con la R. de 1 de marzo de 2013, ha notorio: «esta doctrina, sin retención, ha de ser matizada, pues tratбndose de supuestos en los que la inscripciуn registral viene ordenada por una resoluciуn jurídico firme, cuya ejecuciуn se pretende, la decisiуn acerca del cumplimiento de los requisitos propios de la contradicciуn procesal, asн como de los relativos a la citaciуn o señal de terceros registrales al procedimiento interno en el que se ha dictado la resoluciуn que se ejecuta, ha de corresponder, necesariamente, al бmbito de decisiуn interno. E, igualmente, serб suya la decisiуn sobre el posible conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del procedimiento interno en el que se produjo la resoluciуn determinante de la nueva inscripciуn. Serб pues, el уrgano municipal que ejecuta la resoluciуn de tal naturaleza el competente para –en cada caso concreto– determinar si ha existido –o no– la necesaria contradicciуn procesal excluyente de indefensiуn, que serнa la circunstancia determinante de la condiciуn de tercero registral, con las consecuencias de ello derivadas, de conformidad con la legislaciуn hipotecaria; pero lo que no es aceptable en el situación constitucional y constitucional antaño descrito, es que –insistimos, en un supuesto de ejecuciуn procesal como el en el que nos encontramos– la simple oposiciуn registral –con remisiуn a los distintos mecanismos de impugnaciуn de la calificaciуn–, se conviertan automбticamente en una causa de imposibilidad de ejecuciуn de la sentencia, pues los expresados mecanismos de impugnaciуn registral han de concluir reservados para los supuestos en los que la pretensiуn registral no cuenta con el indicado origen territorial. Sуlo, pues, en tal situaciуn –esto es, analizando de forma particularizada cada caso concreto– podrб comprobarse por el уrgano regional la posible concurrencia de las causas de imposibilidad de ejecuciуn de sentencia contempladas en el artнculo 105 de la LRJCA, pues se alcahuetería, esta, de una indelegable decisiуn interno que necesariamente ha de ser motivada en cada caso concreto ».


En consecuencia, en defecto de consentimiento de los actuales titulares registrales (art 82 LH ), debe exigirse que sea el уrgano territorial quien deba apreciar en cada caso concreto si los mismos han tenido ocasiуn de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de protecciуn. En este supuesto concreto no consta que el titular registral haya tenido oportunidad de intervenir en el procedimiento puesto que las referencias que se contienen en la sentencia son claramente insuficientes, por lo que se precisa que el tribunal, en trбmites de ejecuciуn de la sentencia, o en el incidente previsto en el art. 522 .2 LEC, haya claro, previo cumplimiento de las garantнas de la contradicciуn procesal, que la sentencia resulta oponible a tales titulares con las consecuencias registrales de ello derivadas. Se compatibilizan asн las exigencias derivadas del principio del tracto consecuente (arts. 20 y 82 LH ), con los principios bбsicos de tutela interno (art.24 CE ), la salvoconducto legal de los asientos registrales (arts. 1 y 40 LH ), y la intangibilidad de las resoluciones judiciales firmes. Ahora acertadamente, esta decisiуn corresponde, previa valoraciуn de las circunstancias de cada caso concreto, al propio уrgano legal competente para osar sobre la ejecuciуn a travйs de los trбmites del correspondiente incidente, de forma que en caso de decisiуn oportuno a la ejecuciуn el obstбculo del tracto registral quedarнa superado. (MN)


473. CESIУN DE CRЙDITOS EN Suscripción PARCIAL DE DEUDA. HIPOTECA CAMBIARIA. Resoluciуn de 26 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Normal de los Registros y del Notariado, en el memorial interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de La Palma del Condado a inscribir una escritura de cesiуn de crйditos en plazo parcial de deuda.


Hechos: Se otorga una escritura en virtud de la cual una sociedad A reconoce obligarse a otra sociedad B determinada cantidad, y en cuota de dicha deuda A cede la titularidad acreedora de tres prйstamos que A tiene contra un tercero, garantizados con hipoteca sobre tres fincas. En dos de los tres casos el crйdito se ha instrumentado para su devoluciуn mediante la emisiуn de sendas cultura de cambio que se han puesto en circulaciуn. En la escritura de cesiуn se hace constar que las humanidades de cambio se han entregado al nuevo merecedor B, aunque no se le acredita al fedatario.


El registrador suspende la inscripciуn, pues considera que ha de acreditarse el endoso de las humanidades de cambio al nuevo merecedor, no bastando la mera manifestaciуn, pues con el endoso se transmite el crйdito y luego la hipoteca.


El cesionario recurre en cuanto al defecto seсalado respecto de las hipotecas cambiales, alegando que tambiйn es posible la cesiуn ordinaria del crйdito, que es lo que se ha producido en el presente caso.


La DGRN confirma la calificaciуn, pues seсala que en las hipotecas cambiarias la titularidad de la hipoteca viene determinada por la legнtima titularidad de la pagaré de cambio por el tenedor de la misma en virtud de los sucesivos endosos. Por esta razуn en la cancelaciуn de las mismas se exige la inutilizaciуn de las cultura de cambio.


En el presente caso no es suficiente con la afirmaciуn de que las literatura han sido entregadas (endosadas) al nuevo reclamante.


Comentario.- En verdad la inscripciуn o no del nuevo titular del crйdito o mejor del flagrante tenedor de la romance de cambio, carece de trascendencia prбctica pues, como apunta el registrador, los titulares de la hipoteca serбn los tenedores presentes o futuros de las humanidades de cambio, lo cual ya consta en el Registro, y por consiguiente la tenencia de la pagaré de cambio serб decisiva a la hora de ejecutar o rescindir el crйdito, y no la inscripciуn de la presente cesiуn. (AFS)


474. PRЙSTAMO HIPOTECARIO. COBERTURA DE LOS INTERESES. Resoluciуn de 26 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado, en el procedimiento interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador de la propiedad de Torrejуn de Ardoz n.є 1, por la que se suspende la inscripciуn de una escritura pъblica de prйstamo con garantнa hipotecaria.


A) Hechos: En una hipoteca sobre una vivienda habitual (adquirida aсos antiguamente) y por un plazo total de 6 meses. se pacta:


a) Una responsabilidad hipotecaria por intereses ORDINARIOS de 5 aсos (al 12%).


b) y una responsabilidad hipotecaria por intereses de Dilación al 25% (y correspondientes a 5 aсos).


B) El registrador califica negativamente por entender que:


a) El cuantía resguardado por Intereses ORDINARIOS NO puede exceder de los que efectivamente pueden producirse (no junto a pactar por 5 aсos si sуlo durarб 6 meses);


b) Y que el art. 114 LH (tras Ley 1/2013 ) impedirнa en toda hipoteca sobre una vivienda habitual (financiada o no con la 1Є) que la responsabilidad hipotecaria por intereses de Dilación exceda de 3 veces el interйs judicial del pasta .


C) El actuario autorizanterecurre alegando que ningъn precepto ampara la interpretaciуn del registrador en su calificaciуn.


D) La DGRNdesestima el expediente en cuanto al 1er defecto. y revoca la calificaciуn. en cuanto al 2є, seсalando:


a) El principio de accesoriedad . implica que la cobertura hipotecaria no puede cubrir obligaciones no existentes, y que por consiguiente sуlo puede alcanzar a las obligaciones garantizadas en la medida que hayan sido pactadas y con el MISMO calibre que hayan sido pactadas.


b) el art. 114 LH (tras Ley 1/2013 ) NO puede ser objeto de aplicaciуn extensiva fuera de los supuestos estrictamente seсalados en йl: hipoteca que se constituye para financiar la adquisiciуn de la vivienda habitual que se adquiere e hipoteca. Por consiguiente el lнmite del TRIPLE del interйs procesal para los intereses de aplazamientono puede dilatarse sobre cualquier hipoteca sobre una vivienda habitual. (ACM)


475. PROPIEDAD HORIZONTAL. CONFIGURACIУN DE UNA TERRAZA COMO Punto COMЪN. Resoluciуn de 27 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Genérico de los Registros y del Notariado, en el arbitrio interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por la registradora de la propiedad de Castro Urdiales, por la que se suspende la inscripciуn de una escritura aclaratoria en la que se solicita la correcciуn de dos fincas registrales.


Supuesto de hecho.


El 11 de marzo de 1958 se otorga escritura de declaraciуn de obra nueva en la que se dice que el ъnico asfalto existente en la planta primera tiene para servicio una terraza que ocupa el resto de la superficie de la planta devaluación. O sea, que la planta desvaloración tiene mбs superficie que la planta primera y la superficie remanente de la cubierta de la planta desaparecido es una terraza para servicio de la planta primera.


Asн se escritura y se inscribe el rйgimen de la terraza sin las precisiones propias del rйgimen de propiedad horizontal, y ello por la sencilla razуn de que en el aсo 1958 aъn no se habнa publicado la Ley de Propiedad Horizontal de 1960.


Seguidamente, los herederos del propietario del edificio segregan los pisos primero derecha y primero izquierda originando dos fincas registrales independientes. Cada uno de los pisos, dice la escritura y la inscripciуn, cuenta con una terraza. O sea, que las terrazas se describen como parte ingrediente de cada uno de los pisos y parece que son factor privativo.


Ahora se pretende hacer constar que las terrazas de los pisos tienen la consideraciуn de sujeto comъn y que las viviendas sуlo tienen el respectivo uso exclusivo de cada terraza. A tal fin, los propietarios de uno y otro pisos de la planta primera otorgan una escritura que no accede al Registro de la propiedad, pues la calificaciуn registral dice que se negociación de convertir un aspecto privativo en tipo comъn y para ello es necesario el acuerdo unбnime de los propietarios por alterar el rйgimen preexistente de la divisiуn horizontal.


Petición. La recurrente pretende que se rectifique el asiento registral en colchoneta a la escritura autorizada en 2013, pues entiende que se alcahuetería de un error de las escrituras e inscripciones anteriores.


La Resoluciуn no decide sobre si existe o no un error, aunque deja claro que, de haberlo, no es del asiento registral sino de la escritura. Para calar a tal conclusiуn se zócalo en que la recurrente dice que la escritura realiza una descripciуn contextualizada de la finca.


Tras reiterar su doctrina sobre los errores materiales y de concepto en los asientos registrales y su rectificaciуn, llega a la conclusiуn de que resulta irrelevante el hecho de que el problema provenga de un error de la escritura o que se trate de una modificaciуn de los instrumentos de la comunidad, pues en los dos casos se necesita el consentimiento unбnime de todos los propietarios afectados.


1. Es irrelevante en este caso que haya o no error en la configuraciуn de las terrazas pues se necesita el consentimiento de todos los propietarios del edificio para la rectificaciуn, ya que se manejo de una modificaciуn que altera su configuraciуn.


2. No se plantea en el caso si el consentimiento debe prestarse personalmente mediante el otorgamiento de la escritura o si junto a un acuerdo de agrupación caudillo de propietarios. Dadas las circunstancias del caso, parece que lo procedente serнa el otorgamiento personal por parte de los propietarios de los dos pisos directamente afectados y un acuerdo recogido por el resto de los propietarios.


3. Luego, la escritura autorizada en el aсo 2013 tendrнa que poseer sido otorgada con el acuerdo de todos los propietarios, pues, una de dos: (i) o se considera que se comercio de un error material en el tнtulo que, por resultar de nociones objetivos, puede ser subsanado por el Fedatario autorizante conforme al artнculo 153 del Reglamento Registrado, (ii) o no junto a la rectificaciуn si no es mediante el consentimiento de todos los propietarios.


4. Lo cierto es que no parece que exista error alguno en los tнtulos que causaron los asiento registrales, sino que su redacciуn es consecuencia de la йpoca en que se otorgaron.


En cualquier caso, claridad la atenciуn la argumentaciуn del Centro Directivo y la facilidad con que admite un posible error en la escritura, silenciando que, al igual que ocurre con el asiento registral, la escritura pъblica goza de presunciуn de fiabilidad, exactitud e integridad. se encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales y no puede ser contradicha por un tercero en su propio interйs sin mediar resoluciуn legislativo al respecto. (JAR)


476.- SEGREGACIУN Y EXTINCIУN DE CONDOMINIO POR SOCIEDAD CIVIL. TRACTO Consecuente. Resoluciуn de 28 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado, en el apelación interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador de la propiedad del Puerto de Santa Marнa nє 2, por la que se suspende la inscripciуn de una escritura de segregaciуn y extinciуn de condominio


Hechos. La sociedad civil “Hnos Gonzбlez Garcнa y Cнa” es dueсa de varias fincas, que fueron adquiridas por dicha entidad y que como tales figuran inscritas a su nombre en el Registro de la Propiedad. La Sociedad fue constituida en documento privado en 4 de julio de 1982, que luego se eleva a documento pъblico en 1987, y cuyo objeto es la actividad de comercio al por viejo de materiales de construcciуn. Dicha sociedad formaliza diversas operaciones, adquisición varias fincas que se inscriben a nombre de la sociedad civil en el Registro de la Propiedad, actuando a travйs de sus dos apoderados y ъnicos socios. Mбs tarde vende una tercera parte de una finca, luego vuelve a comprar dicha participaciуn a quienes vendiу. Y finalmente actъa en el trбfico como tal sociedad.


La cuestiуn es que finalmente en escritura de 21 noviembre de 2012, los dos ъnicos socios de la sociedad civil formalizan por sн y en nombre de sus cуnyuges (con quienes estбn casados en rйgimen de gananciales) como personas fнsicas y prescindiendo de la cobertura social, una segregaciуn y extinciуn de comunidad, adjudicando dichas fincas a servicio de cada uno de los socios como personas fнsicas. Es proponer se pretende que, puesto que las fincas pertenecen a una sociedad sin personalidad jca, se prescinde de ella y los socios actuando como personas fнsicas, proceden a realizar operaciones de inmuebles inscritos a nombre de la sociedad (segregaciуn y extinciуn de comunidad) prescindiendo de la cobertura social de los mismos.


Para exceptuar el problema (inmuebles a nombre de la sociedad, que ahora se pretende que sean de los socios como personas fнsicas) se formaliza en 21 de febrero de 2013 una subsanaciуn de los distintos tнtulos adquisitivos y de transmisiуn realizados por йsta y ello, tras de acaecer llevado a punta dicha Entidad actuaciones mъltiples en gimnasia de su objeto social y con olvido de que la titular de los inmuebles es registralmente la sociedad.


Registrador. El registrador se opone a inscribir la referida escritura de subsanaciуn en pulvínulo principalmente al principio de tracto consecutivo ; a que no se acredita fehacientemente la representaciуn de la sociedad, y no existe claridad en la rectificaciуn que se pretende, gravitando ademбs sobre la cuestiуn el tema de si la sociedad civil tiene o no personalidad jca.


Direcciуn Caudillo. La DG rechaza el petición y da la razуn al registrador.


- estima que efectivamente se incumple el principio del tracto consecuente. ya que el momento de aplicarlo es cuando se presentan en el Registro, las nuevas escrituras de segregaciуn y extinciуn de comunidad, prescindiendo ahora de la sociedad y actuando por sн los socios como personas fнsicas y sin consideraciуn al monstruo social.


- Resalta que existen ya varias adquisiciones y transmisiones de las que es la sociedad la titular dominical, y que las mismas estбn protegidas por elart 38 LHy que ademбs desde el aсo 1988 hasta el 2013, se podнa sobrevenir subsanado el error, pero no ahora, cuando ya es titular registral la propia sociedad civil. Dicha sociedad, titular registral, ha operado en el trбfico, ha realizado actos de riguroso dominio, declaraciones de obra nueva, actos dispositivos, y no cerca de ahora tolerar a extremidad dicha modificaciуn, cuando no existe ninguna torneo causa para ello. No existe una afirmaciуn categуrica de la existencia de un error original, ni en la afirmaciуn de que la sociedad no tiene personalidad, sуlo se afirma por los recurrentes la existencia de dudas sobre tales extremos, despuйs de activo llevado a angla mъltiples actuaciones en nombre de la sociedad.


Pero es que hay mбs:


- el objeto social es la actividad de comercio al por longevo de materiales de construcciуn, con lo cual la sociedad es en realidad una entidad mercantil y nunca se debiу constituir como sociedad civil, ya que estб sujeta a las disposiciones del Cуdigo de Comercio, sin que sea suficiente, para cambiar este extremo, el que los socios se acojan al rйgimen de la sociedad civil, cuando la entidad es mercantil por su objeto (esto no puede tenerse en cuenta al no haberse alegado ni en la calificaciуn ni en el medio);


- la sociedad cambiу su objeto en 2003, sin que se hayan recogido los tйrminos del nuevo objeto social;


- la sociedad ha operado de forma continuada en el trбfico como centro de imputaciуn de relaciones jcas, actuando en nombre propio frente a terceros.


- Y sin prejuzgar la cuestiуn de fondo, la exposición de los recurrentes conducirнan a la consideraciуn de que la titularidad registral sobre las fincas, atribuida a la sociedad civil, no da motivo a una comunidad ordinaria, sino a una cotitularidad peculiar en los derechos sociales correspondientes, que se regirнa, primero por el resolución social, despuйs por las disposiciones especiales sobre la sociedad y finalmente por las reglas de la comunidad de fondos.


Luego es inalcanzable consentir a la inscripciуn de la escritura de subsanaciуn en forma alguna. (JLN)


477.SEGREGACIУN EXISTIENDO SOBRE LA FINCA MATRIZ ANOTACIУN PREVENTIVA DE INCOACIУN DE EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANНSTICA. DILACIУN EN LA REMISIУN DEL EXPEDIENTE. Resoluciуn de 28 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Militar de los Registros y del Notariado, en el expediente interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador de la propiedad accidental de Бlora, por la que se suspende la cancelaciуn de una nota insignificante urbanнstica solicitada mediante instancia privada.


Dice la DGRN que “la cuestiуn planteada en el presente expediente ya fue resuelta por este Centro Directivo mediante Resoluciуn de 16 de julio de 2013. En el expediente que causу esa Resoluciуn, el recurrente pretendнa la inscripciуn de una escritura de segregaciуn y traspaso existiendo sobre la finca matriz en la que se practican las segregaciones anotaciуn preventiva de incoaciуn de expediente de disciplina urbanнstica por parcelaciуn ilegal y ademбs nota insignificante en la que se hace constar el acuerdo municipal para la reposiciуn a su estado originario de la sinceridad fнsica alterada de la finca mediante demoliciуn de obras realizadas y reagrupaciуn de parcelas a travйs de reparcelaciуn forzosa para restablecer la justicia urbanнstica, pretensiуn que fue desestimada por esta Direcciуn Genérico.


Ahora, el mismo recurrente intenta, mediante instancia privada, obtener la cancelaciуn de los asientos que impedнan –junto con otras circunstancias– la segregaciуn argumentando bбsicamente la inepto de dichos asientos y la obtenciуn a travйs de silencio oficial positivo de una certificaciуn administrativa mediante la que se dicta acuerdo que ordena las cancelaciones, por tener transcurrido mбs de un aсo desde que se solicitу la misma sin haberse recibido notificaciуn alguna al respecto, argumentos entreambos que fueron alegados en el medio aludido para tener por no existentes los asientos y poder proceder a la segregaciуn pretendida.”


La DGRN estima que “No junto a entender obtenida por silencio positivo una pretendida certificaciуn administrativa de acuerdo de cancelaciуn de los asientos”, por (…) “La imposibilidad de adquisiciуn por silencio oficial de facultades o derechos que contravengan la ordenaciуn territorial o urbanнstica ha sido reiterada por la reforma del artнculo 9.7 del texto refundido de la Ley de Suelo de 2008, a travйs de la disposiciуn final duodйcima apartado cinco de la Ley 8/2013.”


En consecuencia, desestima el solicitud. (JDR)


478.SEGREGACIУN Y EXTINCIУN DE CONDOMINIO POR SOCIEDAD CIVIL. TRACTO Consecuente. Resoluciуn de 29 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado, en el arbitrio interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador de la propiedad de El Puerto de Santa Marнa n.є 2, por la que suspende la inscripciуn de una escritura de segregaciуn y extinciуn de condominio.


Similar a la 476. (JLN)


479. DEPУSITO DE CUENTAS DE ENTIDAD CONCURSADA: NO ES OBLIGATORIA LA AUDITORНA SI LAS CUENTAS SON LAS DE 2011. Resoluciуn de 29 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Caudillo de los Registros y del Notariado, en el solicitud interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por la registradora mercantil y de posesiones muebles de Cбdiz, por la que se rechaza el depуsito de cuentas de la sociedad correspondiente al adiestramiento 2011.


Hechos: Se presentan en el registro para su depуsito de forma telemбticas, las cuentas anuales del prueba de 2011 de una entidad declarada en concurso de acreedores.


Dichas cuentas son calificadas con los siguientes defectos:


1. Deberб certificarse que la administraciуn concursal asistiу a la congregación de carбcter universal (Art. 48.2 de la Ley Concursal).


2. Es preciso acreditar que las cuentas han sido supervisadas por los administradores concursales (Arts. 46 y 75 LC, RDGRN 6-3-2009).


3.La sociedad tiene la obligaciуn de que las cuentas anuales y el referencia de gestiуn estйn verificados por el auditor de la sociedad que figure inscrito en este Registro de conformidad con los artнculos 257, 258 y 263 Ley de Sociedades de Caudal, 46 Ley Concursal y 366.1.5.є RRM).


4. No puede producirse el depуsito de las cuentas anuales sin la correspondiente certificaciуn de que las cuentas presentadas se corresponden con las auditadas. (Art. 366.1, 7.є RRM y Rs 4-VII-08 DGRN).


5. Deben depositarse las cuentas anuales del control susodicho (Art. 11 RRM, Rs 21-11-2011 DGRN).


La registradora de forma ensalzable aclara su nota especificando, al final del punto 4, que “el art. 46.є de la Ley Concursal en su redacciуn vivo –de entrada en vigor 01/01/2012–, no exime de someter las cuentas anuales a auditoria. Las cuentas que se presentan han oportuno ser formuladas en los tres meses siguientes a la aniversario del cerradura del gimnasia, por lo tanto ya se encontraba en vigor la nueva redacciуn del citado art. 46”.


La sociedad recurre alegando que la reforma del citado artнculo 46 de la LC entro en vigor el 1 de enero de 2012 y las cuentas aprobadas son las cerradas el 31 de diciembre de 2011. por lo que no existe obligaciуn de auditar las mismas, confundiendo la nota la obligaciуn de formulaciуn de cuentas con las cuentas mismas.


Sуlo es objeto de arbitrio el punto 3 de la nota relativo a la requisito de auditorнa de las cuentas anuales presentadas.


Doctrina: La DG revoca la nota de calificaciуn.


Se apoyo para ello en las Disposiciones Transitorias. tanto de la primera Ley Concursal de 2003, como en las propias DT de la reforma por la ley 38/ 2011.


Asн la primera dispone que “los procedimientos de concurso de acreedores, deterioro, quita y paciencia y suspensiуn de pagos que se encuentren en tramitaciуn a la entrada en vigor de esta Ley continuarбn rigiйndose hasta su conclusiуn por el derecho preliminar, sin mбs excepciones que las siguientes:…”. Y “por su parte la Ley 38/2011, de 10 de octubre, de reforma de la Ley 22/2003, Concursal, dispone igualmente en su DT1Є que “1. La presente ley se aplicarб a las solicitudes que se presenten y concursos que se declaren a partir de su entrada en vigor ”. Por consiguiente concluye que, exceptuado las excepciones especificadas en las propias DT, las nuevas normas sуlo serбn aplicables a los concursos declarados a partir de su entrada en vigor con independencia de la época de pestillo del gimnasia o de la data de formulaciуn de las cuentas.


Comentario: Interesante resoluciуn en cuanto fija la aplicabilidad. conforme a las DT, de las sucesivas reformas de la LC y en concreto de la ъltima de ellas por la Ley 38/2011 que supuso un cambio sustancial en la obligaciуn o no de auditar las cuentas del primer examen, primeras cuentas que se preparen decнa la Ley, despuйs de la declaraciуn del concurso.


Por consiguiente segъn esta resoluciуn las cuentas del adiestramiento de 2011, no deberбn auditarse pese a estar obligada la sociedad a ello, si son las primeras despuйs de la declaraciуn del concurso y en cambio sн deberбn ser auditadas las cuentas del control de 2012 y siguientes, si el concurso se declarу en este ъltimo aсo. (JAGV)


480. MODIFICACIУN DE ESTADO CIVIL Y Inmediaciones. MANIFESTACIУN DE SER O NO VIVIENDA HABITUAL. Resoluciуn de 30 de noviembre de 2013, de la Direcciуn Militar de los Registros y del Notariado, en el medio interpuesto contra la calificaciуn de la registradora de la propiedad de Alcaсiz, por la que se suspende la inscripciуn de una escritura de compraventa.


Supuesto de hecho.


El comerciante de una vivienda declara en la escritura que estб divorciado y que su cercanías civil es la aragonesa. En la escritura en la que habнa comprado habнa claro que estaba casado en rйgimen de separaciуn de intereses permitido supletorio del Derecho civil catalбn y que su aledaños civil era la catalana.


Ahora, en la escritura de traspaso omite manifestar que la vivienda no es el domicilio emparentado conforme a lo establecido en los artнculos 231-9.1 y 234-3.2 del compendio segundo del Cуdigo Civil de Cataluсa. (Lo mismo se hubiera planteado de acontecer resultado aplicable el artнculo 1320 del Cуdigo Civil).


Lo que plantea la registradora es que, o adecuadamente hace el comerciante tal manifestaciуn sobre no ser la vivienda que vende la habitual de la comunidad, o aceptablemente acredita estar divorciado. No cerca de, sin bloqueo, la mera manifestaciуn sobre el estado civil y la alrededores civil actuales cuando tal declaraciуn difiere de lo manifestado en la escritura de compraventa original, que ha quedado reflejado tambiйn en el asiento registral, pues tal variaciуn puede afectar a los derechos del posible cуnyuge y de la clan.


El fedatario alega, sin requisa, que no se precisa prueba alguna pues nuestra legislaciуn no requiere que los hechos relativos al estado civil y a la proximidad civil sean acreditados de modo alguno, sino que se consignan segъn resulten de las manifestaciones de los comparecientes.


DGRN. Confirma la calificaciуn registral y declara que, o adecuadamente se acreditan los cambios del estado civil, o adecuadamente el disponente debe hacer la manifestaciуn relativa a que la vivienda no es su domicilio franco.


Aunque la cuestiуn se debate con ocasiуn de la inscripciуn, sin incautación debe ser planteada en tйrminos mбs amplios, lo que conduce a comentar si procede autorizar una escritura en los tйrminos hechos, sea o no objeto de inscripciуn.


En mi opiniуn, con ocasiуn de la saldo de la vivienda no junto a que el disponente altere su estado civil por mera manifestaciуn cuando tal alteraciуn puede afectar a terceras personas. Claramente lo dice en materia de estado civil el artнculo 159 del Reglamento Legalizado cuando seсala que si el otorgante fuera casado, separado judicialmente o divorciado, y el acto o arreglo afectase o pudiese afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales de su casamiento contemporáneo, en su caso, antedicho, se harб constar el nombre y apellidos del cуnyuge a quien afectase o pudiese afectar, asн como el rйgimen econуmico matrimonial.


El control de derecho oficial (artнculo 24 LN), presupuesto de la fe pъblica atribuida a los instrumentos pъblicos, cuyo contenido se presume fiable e нntegro (art. 17 bis LN) exige que al tiempo de autorizarse la saldo sean probadas tales alteraciones del estado civil y de la vecindario por cuanto afectan a la regularidad del negocio jurнdico y pueden perjudicar a terceros, en este caso, concretamente, al posible cуnyuge.


Es cierto que las circunstancias relativas al estado civil se harбn constar por el actuario por lo que resulte de las manifestaciones de los comparecientes (art. 159 RN), manifestaciones que, sin incautación, son objeto de una previa indagaciуn oficial para adecuar el negocio que se autoriza al ordenamiento jurнdico (art. 147 RN ). Ahora admisiblemente, una vez formuladas tales declaraciones, su disponibilidad por el declarante queda mediatizada por cuanto no puede ir contra sus propios actos cuando ello puede perjudicar a terceros, por lo que serб necesario probar la alteraciуn de tales circunstancias personales declaradas, desvirtuando las presunciones de fiabilidad, exactitud e integridad que tienen el herramienta pъblico y el asiento registral. (JAR)


481. SEGREGACIУN Y AGREGACIУN. PROPIEDAD HORIZONTAL. Resoluciуn de 2 de diciembre de 2013, de la Direcciуn Genérico de los Registros y del Notariado, en el petición interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.є 4 a inscribir una escritura de segregaciуn, compraventa y agregaciуn de fincas urbanas.


Hechos: Se segrega de una finca una parte edificada destinada a regional de 11 m2, se vende y simultбneamente se agrega a la finca colindante en la que estб declarada una edificaciуn. Ambas fincas son de propietario ъnico y no estбn divididas en rйgimen de propiedad horizontal. Se explica tambiйn en la escritura que en la ingenuidad extrarregistral la porciуn de 11 m2 siempre formу parte de la segunda finca.


El registrador considera como defecto que se tienen que agrupar ambas fincas y dividir horizontalmente, con carбcter previo.


El actuario autorizante recurre y alega que la propiedad horizontal es potestativa, que la porciуn segregada es un inmueble por sн mismo, y que incluso en los casos de propiedad yuxtapuesta y casas empotradas o a heroína no es imprescindible la propiedad horizontal existiendo la posibilidad de regular las relaciones a travйs de la medianerнa horizontal.


La DGRN parte del principio de facilidad de elecciуn de la forma jurнdica adecuada para regular estas situaciones, pero siempre que se respete la situaciуn fбctica de los objetos, y en concreto su aptitud para el usufructo independiente. En caso de no ser independientes del edificio serнa necesaria la propiedad horizontal.


En el caso concreto revoca la calificaciуn, pues no consta que las dos edificaciones colindantes formen una dispositivo, como se deduce tambiйn de que en el Registro figuren como fincas independientes, ni que la porciуn segregada carezca de autonomнa respecto de la finca matriz, por lo que concluye que ambas fincas registrales tienen autonomнa fнsica y econуmica y no es necesaria la divisiуn horizontal. (AFS)


482. EXCESO DE CABIDA: DUDAS DE IDENTIDAD. CALIFICACIУN REGISTRAL UNITARIA Y PRINCIPIO DE Rectitud. Resoluciуn de 2 de diciembre de 2013, de la Direcciуn Universal de los Registros y del Notariado, en el memorial interpuesto contra la nota de calificaciуn del registrador de la propiedad de Ocaсa, por la que se deniega la inscripciуn de un exceso de cabida.


Supuesto. Constando inscrita una finca en el Registro de la Propiedad con una superficie de 65 metros cuadrados, se pretende (en una escritura de obra nueva) su inscripciуn con una superficie de 136, acreditando el exceso de cabida mediante certificaciуn catastral descriptiva y grбfica, y aportбndose igualmente certificaciуn municipal al objeto de argumentar la legitimidad de la obra que se declara, en la que tambiйn se expresa que la superficie es de 136 metros cuadrados.


El Registrador, en la segunda nota de calificaciуn, que rectifica la primera, suspende la inscripciуn por “constar en el Registro el solar con una superficie de 65 metros cuadrados y no coincidiendo asн la descripciуn inscrita con la que ahora se pretende inscribir».


Contra las anteriores notas de calificaciуn, el interesado recurre alegando que se califica el mismo documento dos veces de forma diferente y que en el tнtulo traslativo inicial ya se indicaba la diferencia de metros.


La DGRN estima el expediente, abordando las dos cuestiones:


Cuestiуn formal. La DGRN reitera su doctrina (cfr. R. de 15 de febrero de 2013 ), sobre el carбcter indivisible de la calificaciуn registral. debiendo el Registrador extremar su celo para evitar que una sucesiуn de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentaciуn, genere una inseguridad jurнdica en el rogante de su tarea incompatible con la finalidad y operatividad del Registro de la Propiedad. Pero reitera tambiйn –como ya seсalara, entre otras, aquella resoluciуn, que las exigencias formales sobre la calificaciуn ceden en presencia de el superior principio de licitud. que proscribe el comunicación al Registro de los documentos que no reъnan los requisitos prescritos por el ordenamiento, sin perjuicio de las responsabilidades que pueda hacerse cargo el registrador de conformidad con el art. 127 del Reglamento Hipotecario.


Cuestiуn de fondo. Por lo que se refiere al defecto alegado por el registrador en su nota de calificaciуn, la DGRN reitera su doctrina sobre la naturaleza de la registraciуn de los excesos de cabida, y en particular, en cuanto a la condición de que no existan dudas de identidad, seсala que, en la inscripciуn de los excesos de cabida se atribuye al registrador uncontrol de la correspondencia entre la finca preexistente y la que se describe con la decano cabida, ya que no ha de tener dudas fundadas acerca de tal identidad (cfr. art. 298.3 del Reglamento Hipotecario). Ahora perfectamente, ese sensatez de identidad por parte del registrador, no puede ser caprichoso ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. lo cual no ocurre en el presente caso, ya que no se desvirtъa el contenido de la certificaciуn catastral descriptiva y grбfica aportada por el recurrente, ni se motivan suficiente y objetivamente las dudas que le hayan podido surgir. (JCC)


483. Procedimiento SIN DOCUMENTO INSCRIBIBLE NI CALIFICACION. Resoluciуn de 3 de diciembre de 2013, de la Direcciуn Normal de los Registros y del Notariado, en el procedimiento interpuesto contra diversas notas de calificaciуn extendidas por el registrador de la propiedad accidental de Corralejo, por las que se deniegan sucesivamente la interposiciуn de un expediente de reposiciуn y la prбctica de asientos de presentaciуn en relaciуn con mъltiple documentos presentados.


En el Registro se presentaron varios documentos sin transcendencia registral que ni siquiera ocasionaron asiento en el Diario y seguidamente otro escrito encabezado con los tйrminos “proyecto de Expediente”.


El registrador no dio curso al mismo pero puso la sucesivo nota… “Se acuerda no dar curso al expediente gubernamental de conformidad con los dispuesto en el artнculo 324 y ss de la LH toda vez que no se recurre ninguna calificaciуn, ni las calificaciones registrales son recurribles en reposiciуn. No obstante lo aludido, el interesado podrб acudir esta decisiуn potestativamente en presencia de la Direcciуn Normal de los Registros y del Notariado en la forma y segъn los trбmites previstos en los artнculos 325 y ss. de la LH, o ser impugnada directamente ayer los Juzgados de la haber de provincia a la que pertenezca el sitio en que este situado el inmueble, siendo de aplicaciуn las normas del sensatez verbal y observбndose, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones contenidas en el artнculo 328 LH El medio (…)


La Direcciуn Militar. pese a que ni la Ley ni el Reglamento Hipotecario han previsto de forma expresa la posibilidad de que el registrador rechace el arbitrio sin entrar a examinar el fondo de la cuestiуn planteada, confirma su decisiуn, puesto que lo primero que ha de comprobar es la existencia del mismo. En este caso la propia inexistencia de un documento cuyo contenido pudiera ser objeto no ya de inscripciуn sino ni siquiera de presentaciуn y en consecuencia la yerro de emisiуn de nota de calificaciуn alguna hacen de todo punto improcedente la admisiуn de un petición que carecerнa de objeto. (MN)


484.DEPУSITO DE CUENTAS ESTANDO Irresoluto Apelación SOBRE RENUNCIA DE AUDITOR POR SU SOLICITANTE. Resoluciуn de 3 de diciembre de 2013, de la Direcciуn Genérico de los Registros y del Notariado, en el arbitrio interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador mercantil y de beneficios muebles XIX de Madrid, por la que se rechaza el depуsito de cuentas correspondiente al deporte 2012.


Hechos: La situaciуn de hecho que se da en este medio por el que se suspende el depуsito de cuentas de una sociedad no obligada a auditarlas es el venidero:


1. Existe una peticiуn de auditor por la minorнa. habiendo terminado el expediente con el designación del auditor.


2. El socio solicitante renuncia a la auditorнa


3. No se admite por el registro dicha renuncia.


4. Se recurre dicha decisiуn, todavнa irresoluto.


5. Ahora se presentan las cuentas sin el crónica del auditor.


El registrador consideras que no es posible su depуsito por existir un proclamación de auditor a peticiуn de la minorнa, hasta que resuelva la DG (arts. 366.1.5 y 378 del RRM y R. 11 de Febrero de 2009 )


El interesado recurre alegando la renuncia. que la sociedad ha devenido individual y que la renuncia es vбlida pues no perjudica a nadie.


Doctrina: la DG rechaza el memorial confirmando la nota pero estableciendo la forma en que debiу comportarse el registrador en presencia de el supuesto planteado.


Asн dice que el apelación presentado no puede tener por objeto “la revisiуn de actuaciones anteriores ni mucho menos las de aquйllas que, recurridas, estбn pendientes de resoluciуn en otro expediente” y en consecuencia si la situaciуn flagrante es la de un auditor del artнculo 265.2 de la LSC inscrito, “no junto a aguantar a agarradera el depуsito de las cuentas si la solicitud no se acompaсa del preceptivo noticia de auditorнa”.


Ahora admisiblemente, aсade, “delante una situaciуn de indeterminaciуn” como la planteada “el registrador Mercantil debe esperar a la resoluciуn por parte de esta Direcciуn Genérico del arbitrio de cruz interpuesto. para poder encuadrar el depуsito de las cuentas anuales instado por la sociedad, pues hasta ese momento no se podrб determinar la situaciуn registral y, en consecuencia, la procedencia o no del depуsito de las cuentas”.


Comentario: Resulta claro que si la existencia o no del auditor va a obedecer de una futuro acuerdo de la propia DG, lo procedente es suspender la calificaciуn hasta que dicha situaciуn se aclare. Una vez se notifique al registro la decisiуn del la DG sobre la admisibilidad o no de la renuncia del auditor, depositarб o suspenderб. segъn los casos, las cuentas presentadas. Lo que sн debemos constatar es que carece de razуn el recurrente cuando dice que la renuncia al proclamación, una vez hecho, no perjudica a terceros, pues es indudable que el auditor renombrado habrб podido realizar gestiones o estudios sobre las cuentas y deberб, en su caso, resarcнrsele de los gastos originados.(JAGV)


485. ANOTACIУN CADUCADA. NO PERMITE Revocar CARGAS POSTERIORES. Resoluciуn de 3 de diciembre de 2013, de la Direcciуn Genérico de los Registros y del Notariado, en el memorial interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por la registradora de la propiedad de Guadix, por la que se deniega la cancelaciуn de cargas ordenada en un instrucción jurídico.


Supuesto: Se presentan en el Registro de la Propiedad decreto de adjudicaciуn y instrucción de cancelaciуn de cargas en procedimiento contencioso de ejecuciуn de tнtulos judiciales.


La registradora inscribe el decreto de adjudicaciуn a servicio del cesionario del remate y cancela la anotaciуn de incautación practicada por tener incurrido йsta en caducidad, denegando la cancelaciуn de las cargas posteriores por poseer perdido la prioridad la anotaciуn de la que procede la ejecuciуn y mejorado de rango las cargas posteriores cuya cancelaciуn se pretende.


El recurrente sostiene que la registradora debiу inscribir los tнtulos cuando la anotaciуn aъn estaba vivo, que la no cancelaciуn de cargas posteriores deja en indefensiуn al adjudicatario al concurrir a una subasta sobre finca redimido de esas cargas posteriores, y que los asientos estбn bajo la visa de los tribunales, siendo йstos los que han regular la cancelaciуn de las cargas.


La DGRN confirma la nota. en pulvínulo a la reiteradнsima doctrina del Centro Directivo, sobre los artículos absolutos de la caducidad de la anotaciones preventivas. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, en cuanto a la cancelaciуn de los asientos posteriores, que la caducidad de las anotaciones preventivas opera «ipso iure» una vez sofocado el plazo de cuatro aсos, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo huella jurнdico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitaciуn que para ellos implicaba aquel asiento y no podrбn ser cancelados en virtud del orden prevenido en el art. 175.2.є del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenу la prбctica de aquella anotaciуn, si al tiempo de presentarse aquйl en el Registro, se habнa operado ya la caducidad.


No altera esta doctrina el hecho de que el utilitario de adjudicaciуn se hubiese dictado antaño de la caducidad de la anotaciуn y se hubiese presentado por primera vez antiguamente de dicha caducidad no altera esta doctrina. Desigual hubiera sido el caso que se hubiese inscrito la enajenaciуn legal durante la vigencia de la anotaciуn preventiva del requisa trabado en garantнa de su efectividad o de su prуrroga, pues en tal caso, se consuma la virtualidad de la anotaciуn y de ahн que el art. 206.2.є del Reglamento Hipotecario disponga su cancelaciуn; la prioridad ganada por la anotaciуn se trasladarнa a la enajenaciуn y, por eso, las cargas y gravбmenes posteriores que habнan sido registrados sin perjuicio de los derechos del anotante (cfr. art. 71 de la Ley Hipotecaria), no sуlo no se liberarнan de aquella restricciуn, sino que sufrirнan el pleno desenvolvimiento de la misma, esto es, la subordinaciуn respecto de la enajenaciуn procesal alcanzada, lo que determinarнa la extinciуn de tales cargas y la consiguiente cancelabilidad de los asientos respectivos, si se observaron en el proceso de ejecuciуn todos los trбmites legalmente previstos en garantнa de las mismas.


Pero, como se ha dicho, en este caso no se produjo la inscripciуn de la enajenaciуn procesal durante la vigencia de la anotaciуn preventiva del secuestro, sino despuйs de su caducidad.


Por otro flanco, recuerda que no es el petición contra la calificaciуn negativa, conforme a lo establecido en el art. 326 de la Ley Hipotecaria, el medio para contender acerca de la razуn por la cual se cancelaron previamente los asientos de presentaciуn ya practicados, los cuales se encuentran bajo la salvoconducto de los tribunales. (JCC)


486. EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIУN DE TRACTO INTERRUMPIDO. INSCRIPCIУN CONTRADICTORIA DE MENOS DE 30 AСOS. NOTIFICACIУN TELEMБTICA DE LA CALIFICACIУN REGISTRAL. Resoluciуn de 4 de diciembre de 2013, de la Direcciуn Universal de los Registros y del Notariado, en el solicitud interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Medina Sidonia a inscribir un automóvil dictado en expediente de dominio para la reanudaciуn del tracto consecutivo interrumpido.


A) Hechos: Se presenta Automóvil declarando el dominio del promotor del expediente en el que aparecen asientos y titulares registrales de menos de 30 aсos de antigьedad sin que conste hayan sido citados 3 veces. una de ellas al menos personalmente, ex. Art 202 LH.


B) La registradora califica negativamente por entender que, deben acreditarse dichas tres citaciones, sin que baste con que en el Utilitario se afirme de forma genйrica que se han practicado las citaciones/notificaciones legalmente previstas.


C) La DGRNdesestima el procedimiento, confirmando la calificaciуn. seсalando que el carбcter Extraño del procedimiento de reanudaciуn de tracto, especialmente cuando existen titularidades registrales recientes, entronca con el principio constitucional de Tutela Sumarial efectiva, y permite al Registrador exigir la acreditaciуn de las citaciones para clasificar dicho extremo en protecciуn de los derechos de 3є (o titulares registrales):


Por lo demбs reitera que la COMUNICACIУN TELEMБTICA DE LA CALIFICACIУN, si no ha sido de antemano aceptada por el presentante ni consta de modo fidedigno, no permite iniciar el cуmputo del plazo para acogerse ni considerar extemporбnea la presentaciуn del petición (transcurrido mбs de un mes desde dicha notificaciуn), (ACM)


487. CONSTANCIA REGISTRAL DE LA Remisión CATASTRAL. Resoluciуn de 4 de diciembre de 2013, de la Direcciуn Universal de los Registros y del Notariado, en el expediente interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador de la propiedad accidental de Corralejo, por la que se deniega la inscripciуn de la remisión catastral respecto determinada finca registral sita en La Oliva.


Mediante instancia se solicita la toma de razуn en el Registro de la Propiedad del nъmero de remisión catastral relativa a determinada la finca registral.


El Registrador lo deniega porque “No queda acreditada la identidad entre la parcela catastral con referencia…, que se aporta, y la finca Registral…, y explica y detalla las razones de ello (relativas a diferencias de rustica a urbana, de situaciуn, de linderos y de superficie).


Y ademбs, porque no se acredita la autenticidad de la firma ni facultades representativas del firmante de la instancia.


Como cuestiуn previa. seсala la DGRN que “La relato catastral de la finca, como ha puesto de relieve esta Direcciуn Común en distintas Resoluciones, sуlo implica la identificaciуn de la localizaciуn de la finca inscrita en cuanto a un nъmero de narración catastral, pero no que la descripciуn tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todas las diferencias basadas en certificaciуn catastral descriptiva y grбfica. Por lo tanto la narración catastral no sustituye a la descripciуn de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporaciуn inmediata del cambio de naturaleza, de linderos y superficie catastrales en el folio registral.”


Y que “En el caso de este expediente, las divergencias son tales que perfectamente podrнamos encontrarnos frente a fincas diferentes. Asн, difiere la naturaleza rъstica, segъn el Registro, o urbana, segъn el Catastro, de la finca, que solo podrб determinarse mediante la correspondiente certificaciуn del Consistorio, como documento acreditativo de la calificaciуn urbanнstica del contorno y, en su caso, del aparato urbanнstico que haya cedido ocupación al cambio de clasificaciуn del suelo conforme a la legislaciуn estatal y autonуmica aplicable. Igualmente difiere la superficie cuya diferencia es superior al 10 por 100 de la reflejada en el Registro, y no coinciden la denominaciуn, la situaciуn y los linderos.


Es evidente que el recurrente ha realizado todos los trбmites precisos para la subsanaciуn o rectificaciуn de los datos catastrales de su finca, pero estos datos limitan sus género a la definiciуn e incorporaciуn de las parcelas al propio catastro; mientras que la determinaciуn de la finca registral, como almohadilla fнsica sobre la que se proyectan el dominio y los demбs derechos sobre los inmuebles, debe realizarse por el registrador, el cual, de no cumplirse los requisitos legales seсalados anteriormente como ocurre en este caso, no podrб dar comunicación al registro a la relato catastral sino de conformidad, exclusivamente, con los procedimientos establecidos en la legislaciуn hipotecaria a los que la misma legislaciуn especнfica, antiguamente transcrita, remite.”


Por ello, la DGRN desestima el expediente. (JDR)


488.DEPУSITO DE CUENTAS: ES POSIBLE PRESENTAR CUENTAS ELECTRУNICAS Y DESPUЙS CAMBIAR SU FORMATO A PAPEL. LO QUE NO ES POSIBLE ES PRESENTARLAS PARTE EN PAPEL Y PARTE ELECTRУNICAS. Resoluciуn de 4 de diciembre de 2013, de la Direcciуn Genérico de los Registros y del Notariado, en el memorial interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador mercantil y de beneficios muebles I de Valencia, por la que se suspende la prбctica del depуsito de cuentas anuales del adiestramiento de 2012 de una sociedad.


Hechos: Se negociación de unas cuentas presentadas a depуsito en formato CD. de cuyo documento de informaciуn medio ambiental, resulta sн existen partidas de dicha naturaleza pero en la memoria no se hace narración a dicho extremo. A dicho CD se acompaсa un escrito, en soporte papel. que siquiera se identifica en el memoria de la juntura en el que consta que no existen partidas de naturaleza medioambiental.


El registrador suspende el depуsito pues “resultando del documento de declaraciуn medioambiental incluido en el interior del soporte magnйtico, la existencia de partidas de dicha naturaleza resulta necesario incluir en la memoria el correspondiente noticia relativo a estas. R.D. 1515/2007 de 16 de Noviembre (BOE 21 de noviembre de 2007) defecto subsanable”. Ademбs aсade que “si se presentan las cuentas anuales en formato digital, los documentos que las componen deberбn ser presentados en el Registro en un ъnico soporte, no siendo vбlido acompaсar parte de los documentos en soporte papel. O.M. JUS/206/2009. de 28 de Enero, Anexo II”.


Se recurre alegando que la disparidad seсalada es fruto de un error que se aclara debidamente en el escrito en soporte papel presentado por lo que las cuentas deben ser depositadas.


Doctrina: La DG confirma la nota de calificaciуn.


Parte la DG de las diversas formas existentes sobre presentaciуn a depуsito de las cuentas anuales de la sociedad. Asн se pueden presentar de forma telemбtica, en formato papel o en formato de CD/DVD. En el caso presentado en que existe una diploma contradicciуn entre la manifestaciуn de dos documentos incluidos en las cuentas, precisa la DG que “la presentaciуn simultбnea del escrito en soporte papel no puede admitirse como sustitutoria de uno de los documentos contenidos en el soporte magnйtico. opciуn escogida para la presentaciуn de las cuentas y cuyo contenido debe prevalecer, y ademбs, siquiera puede considerarse subsanatoria del error material que la sociedad recurrente admite deber cometido toda vez que, sin entrar en consideraciones sobre si reъne los requisitos formales necesarios, en ningъn caso hace remisión a la equivocaciуn que recoge el CD, sino que se limita a hacer una declaraciуn contraria al contenido de йste, por lo que se produce una evidente contradicciуn cuya resoluciуn no puede acometer el registrador ya que escapa a su competencia determinar quй número es errуneo”.


Comentario: De la resoluciуn resumida, que ha provocado, en cuanto a su interpretaciуn, cierta polйmica en la web, creemos, sin perjuicio de mejor criterio, que se pueden extraer las siguientes conclusiones.


1Є. La presentaciуn universal de las cuentas se puede hacer en cualquier formato a elecciуn del presentante.


2Є. Presentadas telemбticamente o en forma electrуnica. el interesado puede desistir de dicha presentaciуn, caso de estar defectuosas y presentarlas en formato papel o al revés. Es asegurar puede cambiar el formato de sus cuentas de forma integral y unitaria. Dice la DG de forma textual que “calificadas con defecto (las cuentas), la forma de presentaciуn original de unas cuentas pueda variar al presentar su subsanaciуn. Y asн cuentas presentadas en papel pueden subsanarse mediante envнo telemбtico o al contrario”. Es obvio que se refiere la DG a la globalidad de las cuentas, no a determinados documentos comprensivos de las mismas.


3є. No es posible la presentaciуn parte electrуnica y parte en papel. A este respecto dice la DG que “en ningъn caso pueden presentarse simultбneamente las cuentas en diferentes soportes”.


4Є. No es posible subsanar unas cuentas presentadas telemбticamente o en formato electrуnico. por un documento complementario presentado en formato papel.


5Є. Finalmente, aunque parezca obvio, es necesario, para subsanar un defecto, que en el documento subsanatorio se haga narración al documento y al defecto que se subsana.


Luego en el caso de la resoluciуn lo procedente hubiera sido o perfectamente subsanar las cuentas electrуnicas, por otras en el mismo formato, es proponer volverlas a presentar una vez subsanada la contradicciуn puesta de relieve, o correctamente desistir de la presentaciуn electrуnica y presentarlas de forma completa y debidamente subsanadas en formato papel. (JAGV)


489.DEPУSITO DE CUENTAS: ES POSIBLE PRESENTAR CUENTAS ELECTRУNICAS Y DESPUЙS CAMBIAR SU FORMATO A PAPEL. LO QUE NO ES POSIBLE ES PRESENTARLAS PARTE EN PAPEL Y PARTE ELECTRУNICAS. Resoluciуn de 5 de diciembre de 2013, de la Direcciуn Genérico de los Registros y del Notariado, en el medio interpuesto contra la nota de calificaciуn extendida por el registrador mercantil y de posesiones muebles I de Valencia, por la que se suspende la prбctica del depуsito de cuentas anuales del prueba de 2012 de una sociedad.


Su contenido es idйntico al de la susodicho resoluciуn resumida bajo el nъmero 488. (JAGV)

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Preámbulo al Consumo Colaborativo, Consumo Colaborativo

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Recientemente …



  • ¿Utilizas el un sistema de bici compartida en tu ciudad? (Bicing en Barcelona, por ejemplo)

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  • … estás observando en primera persona el consumo colaborativo



Con un poco más de detalle


La sociedad de propietarios, el hiperconsumo y el diseño para la basura son simplemente insostenibles. Podeis ver los videos de Story of Stuff o el reportaje “Comprar, tirar, comprar” para haceros una idea.


La buena nota es que actualmente se está cuestionando la sociedad de propietarios en muchos ámbitos.


La tendencia es evidente: el entrada vence la posesión. El acercamiento es mejor que la propiedad. (Kevin Kelly)


La digitalización de los contenidos (fotografías, música, vídeos, libros) ha permitido a mucha masa darse cuenta de que a menudo lo que queremos no es el disco en sí, sino la música que está grabada en él (quizá en forma de MP3). Con servicios como Spotify se ha conocido que no es necesario poseer aquella canción que sólo escucharás cuatro o cinco veces. Mientras podamos entrar cuando lo necesitemos, estaremos satisfechos .


Con la flamante crisis económica, esta tendencia de poseer menos se ha extendido y ha llegado al ámbito de los intereses materiales (para que quieres comprar un taladro que sólo usarás durante 15 minutos en toda su vida o un coche que se pasa el 90% del tiempo aparcado?). La masa presta mucha atención al ponerse el capital y observa qué tipo de retribución, en cuanto a contento o condición cubierta, consiguen.


Consumo Colaborativo, Riqueza de la Colaboración o Capital del Comunicación son algunos de los términos utilizados para describir este movimiento donde el golpe prima frente a la propiedad. El Consumo Colaborativo se puede puntualizar como la forma tradicional de compartir, permutar, prestar, traspasar y regalar redefinida a través de la tecnología moderna y las comunidades


Los críticos argumentan que el movimiento del Consumo Colaborativo basado en compartir / dejar / traspasar no es ningún invento nuevo y se prostitución simplemente de marketing. Las principales voces que defienden el Consumo Colaborativo no han dejado nunca de indagar que no se prostitución de ninguna idea nueva pero que la tecnología flagrante permite hacer que el servicio sea mucho más competente y escalable.


Utilizando palabras de Rachael Botsman y Roo Rogers: “Ahora vivimos en un mundo completo donde podemos imitar los intercambios que antiguamente tenían ocasión cara a cara, pero a una escalera y de una forma que nunca habían sido posibles. La eficiencia de Internet, combinada con la capacidad crear confianza entre extraños ha creado un mercado de intercambios eficientes entre productor y consumidor, prestador y prestatario, y entre vecino y vecino, sin intermediarios”.


El texto “What ‘s Mine Is Yours: The Rise of Collaborative Consumption” es el texto de narración para el Consumo Colaborativo. En el tomo y artículos relacionados y los autores organizan la amplia selección de ejemplos en tres sistemas:


SISTEMAS BASADOS EN PRODUCTO


Avalar por el beneficio de utilizar un producto sin la exigencia de adquirirlo. Se transtorna a las industrias tradicionales basadas en modelos de propiedad privada individual (ej. compartir coche y arriendo P2P de coches entre usuarios). Estos sistemas atraen cada vez a un veterano número de usuarios y el Bicing sería un ejemplo.


MERCADOS DE REDISTRIBUCIÓN


Redistribuir los haberes usados o adquiridos de donde ya no se necesitan con destino a algún empleo o cualquiera que sí los necesita (ej. Mercados de intercambio y de segunda mano). En algunos mercados los productos pueden ser gratuitos (No Lo Tiro ), en otros se intercambian (Grownies. para ropa de niños) o se venden (eBay ). Con el tiempo, Redistribuir puede convertirse en la villa “R”, conexo con Aminorar, Reutilizar, Reciclar y Reparar.


ESTILOS DE VIDA COLABORATIVOS


No sólo se pueden compartir o canjear riqueza materiales. Concurrencia con intereses comunes se están juntando para compartir e permutar posesiones menos tangibles como tiempo, espacio, habilidades y monises (ej. préstamos entre particulares). Estos intercambios tienen punto principalmente a nivel regional o de judería, donde se comparten espacios para trabajar (Coworking Barcelona ), cultivar (Huertos Compartidos ), la wifi (Fon ) o se presta de parné entre particulares (Comunitae ). A nivel más entero, tenemos arriendo de habitaciones a viajeros (Airbnb ) o simplemente dejar echarse a la clan en tu casa (Couchsurfing )


Presentaciones sobre el Consumo Colaborativo


¿Qué más encontrarás en esta web?


En los artículos os damos ejemplos y noticiario sobre el Consumo Colaborativo (España, Latinoamérica y del resto del mundo) a la vez que exploramos las implicaciones en los modelos de negocios, aspectos sociales, aspectos legales, etc.

Presentación al Consumo Colaborativo, Consumo Colaborativo

Finalmente …



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Con un poco más de detalle


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La buena novedad es que actualmente se está cuestionando la sociedad de propietarios en muchos ámbitos.


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Con la fresco crisis económica, esta tendencia de poseer menos se ha extendido y ha llegado al ámbito de los capital materiales (para que quieres comprar un taladro que sólo usarás durante 15 minutos en toda su vida o un coche que se pasa el 90% del tiempo aparcado?). La parentela presta mucha atención al llevar el efectivo y observa qué tipo de retribución, en cuanto a serenidad o carestia cubierta, consiguen.


Consumo Colaborativo, Crematística de la Colaboración o Pertenencias del Entrada son algunos de los términos utilizados para describir este movimiento donde el paso prima frente a la propiedad. El Consumo Colaborativo se puede detallar como la forma tradicional de compartir, cambiar, prestar, arrendar y regalar redefinida a través de la tecnología moderna y las comunidades


Los críticos argumentan que el movimiento del Consumo Colaborativo basado en compartir / dejar / traspasar no es ningún invento nuevo y se tráfico simplemente de marketing. Las principales voces que defienden el Consumo Colaborativo no han dejado nunca de buscar que no se manejo de ninguna idea nueva pero que la tecnología presente permite hacer que el servicio sea mucho más eficaz y escalable.


Utilizando palabras de Rachael Botsman y Roo Rogers: “Ahora vivimos en un mundo mundial donde podemos imitar los intercambios que antiguamente tenían ocupación cara a cara, pero a una escalera y de una modo que nunca habían sido posibles. La eficiencia de Internet, combinada con la capacidad crear confianza entre extraños ha creado un mercado de intercambios eficientes entre productor y consumidor, prestador y prestatario, y entre vecino y vecino, sin intermediarios”.


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ESTILOS DE VIDA COLABORATIVOS


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SISTEMAS BASADOS EN PRODUCTO


Retribuir por el beneficio de utilizar un producto sin la requisito de adquirirlo. Se transtorna a las industrias tradicionales basadas en modelos de propiedad privada individual (ej. compartir coche y arriendo P2P de coches entre usuarios). Estos sistemas atraen cada vez a un anciano número de usuarios y el Bicing sería un ejemplo.


MERCADOS DE REDISTRIBUCIÓN


Redistribuir los intereses usados o adquiridos de donde ya no se necesitan con destino a algún ocasión o cualquiera que sí los necesita (ej. Mercados de intercambio y de segunda mano). En algunos mercados los productos pueden ser gratuitos (No Lo Tiro ), en otros se intercambian (Grownies. para ropa de niños) o se venden (eBay ). Con el tiempo, Redistribuir puede convertirse en la finca “R”, adyacente con Aminorar, Reutilizar, Reciclar y Reparar.


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Ojo, no es vivienda nueva toda la que se estrena, Vivienda

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Ojo, no es vivienda nueva toda la que se estrena


Viviendas a la cesión en Regato de la Encomienda (Valladolid) | ELMUNDO.es



  • La mayorнa de los pisos de bancos y cajas no se beneficiarб del incentivo

  • La OCU recomienda consultar a Hacienda si la casa ha sido transmitida antaño

  • El IVA, independientemente de la vida de la casa, piedrecitas la 'primera entrega'

  • La segunda y ulteriores transmisiones pagan el Impuesto de Transmisiones

  • Las compraventas sobre plano estбn sujetas a la reducciуn hasta diciembre


Jorge Aparecido Cobo | Madrid


Actualizado miйrcoles 24/08/201109:07 horas


El Gobierno ha vuelto a revolucionar el mercado inmobiliario con una nueva medida fiscal: la disminución del IVA del 8% al 4% para las compraventas de vivienda nueva. Pero, їquй se entiende por 'vivienda nueva'? Abrir una casa no significa que sea nueva. Al menos, delante Hacienda. Fiscalmente, este concepto nadie tiene que ver, como pudiera parecer, con la antigüedad del inmueble. Una efectividad que, a buen seguro, desconoce la mayorнa de potenciales compradores. Por ejemplo, їlos pisos de la banca son nuevos? їsu adquisiciуn estб gravada con el IVA que se paga al Estado o con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) -como casas de segunda mano- que se abona a las CCAA?


Para descifrar el significado fiscal de la comъnmente conocida como 'vivienda nueva', allí de estar especificado en el Auténtico Decreto-ley 9/2011 suficiente por el Ejecutante, hay que remontarse a la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valía Aсadido. No es lo mismo 'vivienda nueva' a género tributarios que a posesiones estadнsticos o de ayudas. Legalmente, estбn exentas del IVA "las segundas y ulteriores entregas de edificaciones". Por lo tanto, se entiende por 'vivienda nueva' la "primera entrega" -como apunta la reglamento de 1992-, "la (entrega) realizada por el promotor que tenga por objeto una edificaciуn cuya construcciуn o rehabilitaciуn estй terminada". Estadнsticamente, Fomento fogata 'vivienda nueva' a las casas con menos de dos aсos de antigьedad.


"Como dice la ley del IVA, se conoce como 'vivienda nueva' la que se hace en primera transmisiуn, desde el promotor al comprador, y que estй terminada", afirma Enrique Garcнa, portavoz de la Organizaciуn de Consumidores y Usuarios (OCU). En este sentido, con el sector inmobiliario a la sombra de la banca, Garcнa especifica que la gran mayorнa de los pisos de los bancos, en el punto de mira tras el anuncio de la medida, estarнa etiquetada como 'vivienda usada' ya que la primera transmisiуn se produjo al acontecer el inmueble perfecto de las manos del promotor a la entidad financiera en forma daciуn en suscripción y adjudicaciуn en subasta, principalmente. Es opinar, los bancos y cajas sн que pagarбn el 4% de IVA de los inmuebles que lleguen a sus carteras en lo que resta de 2011.


'Vivienda nueva' es sуlo la "primera entrega" -dice la Ley de 1992-, de una vivienda terminada


De este modo, los compradores de pisos de la banca tendrнan que abonar el ITP (en torno al 8%, en funciуn de la CCAA en la que estemos) ya como segunda entrega (vivienda usada).


Bancos y vivienda nueva


Otra historia es si la entidad financiera 'heredу' una promociуn en proceso de obra. "Cuando un promotor paga su deuda a una entidad financiera con un residencial no finalizado se produce una cesiуn jurнdica de los derechos de la propiedad. No hay transmisiуn de viviendas y no hay certificado de fin de obra. Por lo tanto, el faja, ya propietario, serб el encargado de finalizar la construcciуn y podrб traicionar las casas como nuevas", seсala el portavoz de la OCU.


La gran mayorнa de los pisos de los bancos estarнa etiquetada como 'vivienda usada'


Josй Marнa Mollinedo, secretario genérico de los Tйcnicos de Hacienda (Gestha), ademбs de ratificar las explicaciones de Garcнa, aconseja a los compradores que se mantengan muy vigilantes y comprueben documentalmente ayer de firmar que adquieren una vivienda nueva que no haya sido transmitida anteriormente. "Quizб algunos quieran utilizar el tirуn del incentivo de la deducción del IVA para estimular al comprador y traspasar viviendas que aparentemente son nuevas y que en sinceridad no lo son ya que el tema es mбs engorroso de lo que pudiera parecer y puede conllevar conflictos", apunta Mollinedo.


La OCU recomienda informase


Para no conservarse a este polйmico extremo, el portavoz de la OCU recomienda que el consumidor confirme en Hacienda ("dirigiйndose por escrito a este уrgano mediante una consulta vinculante") que la casa que va a apoderarse no ha sido transmitida anteriormente. Mбs allб de este consejo, Garcнa no cree que la medida vaya a tener gran repercusiуn y la califica de "insuficiente" por su "limitaciуn temporal" y al estar dirigida "sуlo a pisos nuevos". En su opiniуn, "la descuento del IVA no compensa las expectativas de bajadas de precio y los consumidores seguirбn esperando".


La traspaso sobre plano se verб afectada por la reducción sуlo parcialmente


Estas mismas fuentes indican ademбs que la disminución del IVA no sуlo se puede aplicar sobre las casas en 'stock' -el gran molestia del sector y principal motivo por el que el Gobierno ha enérgico esta medida temporal-, tambiйn llega a las transacciones de viviendas sobre plano. Poco que, sin bloqueo, no confirman desde la Agencia Tributaria. "Los pagos a cuenta que se realicen en el periodo afectado por el Gobierno por la adquisiciуn de una casa sobre plano tributarбn un 4% de IVA", afirma Mollinedo. "El IVA se devenga en el momento del cobro de los pagos anticipados. Por lo tanto, la reducciуn del impuesto en estos casos sуlo afecta a los desembolso hechos durante la vigencia de la misma", dice Garcнa.

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