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Crecen cachas los hipotecarios: puntos secreto de créditos que ajustan por UVA y la proposición de bancos


"Quiero un país donde todos sean propietarios. La cuota tiene que equivaler a un inquilinato", dijo antiguamente de aceptar. El funcionario se autoimpuso un objetivo de difícil cumplimiento. No obstante, tendrá como punto de partida un panorama más que estimulante: los créditos UVA crecieron 530% en pocos meses


"La cuota tiene que equivaler a un arrendamiento. Una clan tiene que poder aceptar a una vivienda pagando $2.000 mensuales ".


Estas fueron las primeras declaraciones de Javier González Fraga luego de que se hiciera pública su designación al frente del Costado Central.


Dijo lo que buena parte de la sociedadquiere escuchar y sus palabras sonaron como música para los oídos.


En una primera impresión, el objetivo luce tan animador como inalcanzable. Tanto, que si llegase a cumplirlo podría postularse como presidente e incluso aventajar, dada la importancia que le asignan los argentinos al techo propio.


Pero claro, antaño de subirse a afín tren de optimismo conviene repasar cómo está hoy en día el mercado del crédito para la vivienda. En otras palabras, cuál será la "herencia recibida".


Por lo pronto, González Fraga no malquistará un marco tan arduo como el de su antecesor, Carlos Melconian.


Más acertadamente, observará que los créditos a tasa variable terminaron el 2016 con una tendencia a la suba tan marcada que muchos ya califican como "auge".


Tal es así que los hipotecarios ya aprobados y adjudicados. en conjunto por la banca pública y privada, durante 2016 sumaron más de $18.000 millones .


- El Faja Nación entregó hasta diciembre $8.000 millones


- El Porción Hipotecario. cerca de $400 millones


Los montos colocados mes a mes superaron ampliamente las expectativas de los ejecutivos bancarios y también de los funcionarios del AsientoCentral .


Sólo en diciembre se colocaron casi $2.400 millones de nuevos créditos y, de ese total, el 80% fueron a tasa variable. según datos del BCRA.


González Fraga, hombre de números, inquirirá las estadísticas de meses anteriores para indagar acerca de la evolución de esta línea de financiamiento.


Se sorprenderá gratamente al ver que los hipotecarios a tasa variable aumentaron la friolera de un 530% en los últimos seis meses.


Son los que ajustan por "UVA ", es asegurar, en función del índice de preciosal consumidor.



Retornará a hacer las cuentas para cerciorarse que no hay ningún error de cálculo y luego posará su observación en el archivo excel que hace narración a los préstamos para la vivienda otorgados a tasa fija.


Hará la cuenta una y otra vez y constatará que también repuntaronmuy resistente. casi un 150%.


Finalmente, irá a la columna del archivo que dice "monto total" y empuñará las cejas pasmado al ver que la calculadora le indica que creció un impactante 380%.


Con estos números sobre su escritorio, comenzará a hilar un poco más fino. Indagará sobre las entidades que están entregando hipotecarios y contará un total de 14.


Repasará una por una y verá que todas muestran elevadas tasas de crecimiento.


Ya a esta consideración, voceará a alguno de sus asesores y juntos comprobarán que el impulso de las nuevas líneas UVA ha sido tal que, en casi nada un semestre, duplicaron su "share " con respecto a los de tasa fija.


De "1,7 veces" (variable vs. fija) la relación pasó a 4,3 veces. Todo un síntoma de cambio en la forma de pensar de muchos argentinos, si se tiene en cuenta el tradicional pánico a endeudarse a un tipo de interés sujeto a modificaciones.


En el análisis "uno a uno", faja por lado, González Fraga encontrará que el ParcialidadSantander Río superó los $10.000 millones entre créditos UVA y Procrear. por solicitudes presentadas en el último semestre.


Porción Galicia posee cerca de 1.000 trámites en curso. Buena parte de esa cantidad finalizará en escrituras en enero. El monto promedio de los préstamos es de $600.000 (u$s38.000).


La segunda versión, también aprobada por el Lado Central. se denomina UVI. que toma como relato la evolución del costo de la construcción. Surgió de una iniciativa del senador Julio Cobos y fue aprobada por el Congreso de la Nación.


Cuando Fraga, en su planilla de Excel, llegue al renglón "Faja Nación" encontrará una aclaración al pie de la página.


La propuesta diseñada por su antecesor constaba de tasafija en los tres primeros años y variable en los siguientes. El mecanismo de actualización no es por inflación (como en los UVA de Sturzenegger) sino por el coeficiente de variación salarial (CVS).


- Bajo esta metodología, la entidad registró un récord en diciembre: 1.180 escrituras. casi un 60% más que el mes aludido.


- Además, cerró 2016 con cerca de 6.000 (escrituras), que involucran $4.128 millones.


"El interés ha ido aumentando con el valer de los meses. La tendencia fue claramente ascendiente desde junio, cuando lanzamos nuestra propia línea", aseguró Melconian.


Otros bancos, en tanto, plantean propuestas con tasafija al inicio para luego ajustar por Badlar (la que se paga por depósitos de más de un millón de pesos) más un determinado plus .


Es el caso del HSBC. que posee una línea destinada a primera y segunda vivienda, a tasa combinada, monto máximo de 3,6 millones y cancelable a 20 años.


Ofrece la posibilidad de pactar un interés fijo a tres años (21% anual), a cinco (19%) o a siete (18%). Los años subsiguientes son tasa variable más un plus de 400 puntos básicos.


Bajo esta modalidad, la entidad comandada por Gabriel Martino prevé colocar $800 millones en una primera etapa.


Cercano con el incremento de los montos otorgados en nuevos créditos a tasa variable, se registró un palpable aumento de los plazos acordados: se pasó de un promedio de 13 años a 18 años.


El monto impreciso es de $1 millón. cancelable en 18 años. y por el 60% del valía de la propiedad.


Son varias las entidades que experimentan esta musculoso recuperación de los créditos hipotecarios.


Para los hipotecariosajustables. los montos promedian $1 millón (u$s60.000) por carpeta aprobada.


Cuotas para todos los gustos


La variedad de opciones de financiación creció en forma notoria. al igual que las diferencias de cuota según la entidad.


A modo de ejemplo, puede considerarse un unidad standard de 65 metros cuadrados en Hacienda Federal que cotiza a u$s120.000, o su equivalente en pesos: $2 millones.


En líneas generales, la información que brinda cada tira hace narración a:


- Monto máximo a otorgar


- Porcentaje a financiar sobre el valencia de la vivienda

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El "éxito" de los hipotecarios: las 10 claves para aprender cómo son los créditos que ajustan por UVA


Después de años de penurias, volvió el entusiasmo a esta rama de actividad. Los préstamos para viviendas no paran de crecer y el régimen de sinceramiento fiscal aporta ese "grasa verde" que el sector tanto necesita para funcionar. ¿Cómo evolucionó el precio del medida cuadrado?


Por Patricio Eleisegui


El cuadro recesivo que aún afecta a la economía y el traumatizado cambio en el rumbo político hicieron que el 2016 inicio con pocomovimiento en el mercado inmobiliario .


Prevaleció la cautela tanto entre propietarios dispuestos a traicionar como así también entre los interesados en comprar un inmueble.


El 2017, en tanto, viene cargado de novedades. Algunas buenas, como el despegue de los créditoshipotecarios. el enjalbegamiento y la perfeccionamiento del sector rural (que suele volcar sus ahorros al baldosón) y otras no tanto, como la persistencia de la incertidumbre política asociada a las elecciones de octubre.


De esta mezcla, los principalesplayers se quedan con la "parte buena ". Es proponer, apuestan a una recuperación de la actividad y se entusiasman con algunos indicadores que afloraron en los últimos meses.


Los préstamos para viviendas vienen al acrecentamiento y el régimen de exteriorización de capitales, también. Dos motores secreto para que, de una vez por todas, el sector se recupere .


En relación con los hipotecarios. no dejan de asombrar los números de los que ya diera cuenta iProfesional.


Los ya aprobados y adjudicados. entre los bancos públicos y privados, sumaron más de $18.000 millones en 2016. El cachas incremento se registró, principalmente, sobre el último trimestre.


Este repunte -al que muchos no dudan de catalogar de "expansión "- generó asombro en los funcionarios y entre los propios banqueros. No es para menos:


-El TiraNación entregó $8.000 millones hasta diciembre


-El Tira Santander Río. unos $10.000 millones


Los montos colocados superaron ampliamente las expectativas y les dibujó una sonrisa a los funcionarios del Mesa Central.


En particular a su titular, FedericoSturzenegger. impulsor de los créditos UVA:




Este incremento tuvo, como era de prever, su correlato en una viejocantidad de escrituraciones registrada alrededor de fines de año. También, en los precios en dólares. ya que en zonas premium se elevaron hasta un 10%.


De cara a lo que viene, la gran pregunta es si el combo "blanqueamiento. mejoría rural. repunte de hipotecarios " será suficiente como para contrarrestar los temores típicos de un período electoral.


"Se aplazamiento un añomejor que el susodicho ", afirmó a iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario. En su visión, en el comienzo de 2017 "la anciano inversión vendrá por el flanco del blanqueamiento ".


En cuanto a los nuevos desarrollos. consideró que "ya no se ven tantos lanzamientos de departamentos de uno y dos ambientes, muy usuales hasta menos de dos años".


Además, sostuvo que el foco de quienes construyen sigue siendo el segmentopremium y que esto perdurará hasta que la clase media pueda ir integrándose al mercado del baldosón. vía créditoshipotecarios .


En este sentido, las expresiones de Javier González Fraga al frente del Porción Nación, renovaron el optimismo. "Quiero un país en el que todos sean propietarios".


"La cuota tiene que equivaler a un inquilinato. Una grupo tiene que poder penetrar a una vivienda pagando $2.000 mensuales", remarcó.


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Sus declaraciones sonaron como música para los oídos no sólo de los de muchos argentinos sino también de los principales players del rubro inmobiliario.


Las elecciones pesan
El entusiasmo que generan las declaraciones de González Fraga se ve, en parte, contrarrestado por el impacto que traen las legislativas de medio término.


"Es cierto que faltan unos meses, pero los desarrolladores toman en cuenta el humorsocial y miden sus riesgos antaño de impulsar nuevos proyectos ", aseguró a iProfesional una fuente vinculada con la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).


"Si Macri logra consolidar su esquema político en las urnas, se irá notando una longevo propuesta producto de nuevas obras. También se verá más dinamismo por el flanco de la demanda ", prosiguió.


Internamente de esta entidad, prevalece la idea de que este será un año en que el Gobierno comenzará a ganarle la batalla a la inflación. lo que traerá idóneo algunos beneficios. De ocurrir:


-Máspersonas estarán propensas a afanarse a este tipo de préstamos


-Irá disminuyendo el plataforma en los costos de construcción


"Probablemente, los preciosno suban tanto como sucedió hasta ahora y esto dará espacio a que se registren más operaciones ", añadió la fuente.


En cuanto al impacto electoral. Alejandro Reyser, director comercial de RED, enfatizó a iProfesional que las elecciones legislativas marcarán la dietario de 2017.


"Si el Gobierno demuestra su capacidad para nutrir firme el rumbo, si puede retomar el crecimiento y así echar los fantasmas de una dorso al populismo, entonces animará a muchas personas a sumarse al mercado inmobiliario ", destacó.


"Si esto ocurre, veremos no sólo a inversoreslocales. sino también a extranjeros apostando por el Positivo Estate. Todos los mercados. sea el residencial, comercial o logístico, necesitan de este empuje ", expresó.


Juan Carlos Oddino, desarrollador de Haras del Sol, coincidió: "La esencia serán las elecciones que, a su vez, estarán signadas por cómo esté funcionando la economía a la hora de sufragar".


Desde Argencons su regente comercial, Carlos Spina, aportó su visión sobre la importancia de las urnas en el rubro del rasilla.


Al igual que sus colegas, consideró que si Macri logra consolidar su tesina político, se verán más fondos ingresando desde el foráneo.


"Primero estarán destinados a inversiones en retail y en oficinas. Luego, a hotelería y al segmento residencial ", sostuvo.


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Nadie que se desempeña en esta actividad duda de la importancia de los créditoshipotecarios como utensilio para la reactivación.


"La expansión de los préstamos debe consolidarse y creo que esto va a suceder. La clase media debería ser la principal receptora ", expuso el analista Damián Garbarini.


Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, puso el foco en la inflación que, si perfectamente desmontará, aún se mantendrá en un nivel elevado. También, en la aparición de dólares producto del plan de sinceramiento.


"Buena parte del éxito de nuestra actividad servirá de cuánto se logre apearse el índice de precios -por su impacto en las cuotas de los hipotecarios y en la evolución de los costos de construcción- como así también en el metálico que finalmente llegue del blanqueamiento ”, expresó.


"Seguramente, del total que ingrese por el sinceramientofiscal. un 10% se destinará a la importación de inmuebles ", estimó Mario Gómez, miembro de la asamblea directiva del Consejo Profesional Inmobiliario (Cucicba).


En tanto, el presidente del Centro de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires, Armando Pepe, manifestó: "Estoy seguro de que el enjalbegamiento finalmente pasará los u$s100.000 millones y que buena parte se volcará a la compraventa de inmuebles".


"Los más optimistas hablan de que el 25% del efectivo se destinará a la actividad. pero me doy por satisfecho si ese porcentaje llega al 10 o al 15% ", añadió.


Para Pepe, "el consumidorfinal comprará departamentos a modo de inversión o para sus hijos. También más multitud del interior cazará un inmueble en la Ciudad ".


Los llamados FondosCerrados de Inversión (FCI), que forman parte del plan de blanqueadura y que están destinados al Auténtico Estate, también aportarán lo suyo.


Persiguen el objetivo de que los contribuyentes puedan sincerar desde u$s250.000 sin tener que sufragar penalidad alguna pero debiendo inmovilizar su haber por cinco años.


A partir de este utensilio, se calma un "suelo" u$s1.000 millones que tendrá al briqueta como destino final. Concretamente, se volcarán a edificios con unidades de hasta tres ambientes.


Ley de Alquileres
Para el sector, una de las mayores complicaciones que puede enredar la actividad en el corto plazo es la eventual aprobación de la "Ley de Alquileres".


Este plan surgió a raíz de los reclamos de varias organizaciones de inquilinos que vienen denunciando abusos por parte de los comercializadores.


Al momento de evaluar cómo repercutiría en el sector, las opiniones coinciden en un punto: creará una retracción en la proposición.


"La veteranoía de lo que se edificó en los últimos tres años corresponde a unidades que luego han sido destinadas al mercadolocativo ", remarcó Pepe.


Consideró que, si la iniciativa se convierte en ley, alejará a inversores del rubro inmobiliario.


"Muchos adquieren una vivienda y luego la rentan para así hacerse de un moneda extra que les permita financiar la negocio de una propiedad más holgado ", señaló Pepe.


Además, sostuvo que, de ser este tesina avalado por el Congreso, la industria de la construcción se verá afectada.


Rozados adhirió a sus expresiones al considerar que originaría una retracción en la propuesta.


Migliorisi, en tanto, definió una regulación de este tipo como un "auténticoretroceso ", ya que frenará las compras en boca de pozo de todos aquellos que buscan convertir sus ahorros en ladrillos para luego comprobar una renta.

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