El IVA en el inquilinato con opción a importación

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El IVA en el inquilinato con opción a negocio


El inquilino o ocupante tendrá que respaldar IVA en el locación con opción a adquisición si la vivienda o tópico no ha sido trasmitida en ninguna ocasión, es asegurar, si el propietario es el promotor/constructor. Este IVA que pagará el inquilino afectará tanto a las rentas mensuales como al precio establecido por la opción de transacción, en caso de que se haya pactado ese precio.


El resolución de arrendamiento con opción a operación es un entendimiento de arrendamiento al que se le incluye una/s cláusula/s que regulan la posibilidad (opción) de que el inquilino pueda, en un futuro, comprar el inmueble.


La parte de ese arreglo que se refiere al arrendamiento queda sometido a la ley de arrendamientos urbanos (LAU ), pero la parte que se refiere a la opción de adquisición no tiene regulación ni siquiera en el Código Civi l (CC), por lo que las partes pueden establecer los pactos que quieran, siempre que no sean contrarios a derecho.


Fiscalidad del arriendo con opción de operación


La opción más cómoda para analizar esta materia es clasificar qué es lo que puede ocurrir a nivel fiscal dependiendo de si el inmueble que se alquila ha sido vendido o no en alguna ocasión, puesto que el plazo del IVA está muy relacionado con este asunto.


A mercadería de IVA, se considera al anuencia de arrendamiento con opción de negocio como una prestación de servicios, y no como una entrega de intereses, como perfectamente podemos observar en la gruesa explicación dada en la Consulta Vinculante V1711-11 de 4 de Julio de 2011 de la Dirección Militar de Tributos, así como la Consulta 132510 de la Agencia Tributaria.


Por lo tanto, voy a analizar la fiscalidad del inquilinato con opción de operación dependiendo de si la vivienda o lugar han sido o no vendidos en alguna ocasión.


La vivienda o particular aún no ha sido vendida ninguna vez


Estamos en este caso cuando el propietario del inmueble aún no lo ha vendido a nadie, es asegurar, el propietario es el constructor/promotor.


En estos casos el inquilino tendrá que abonar al casero de la próximo forma:



  • Respecto a la renta mensual. el inquilino pagará al casero la renta mensual pactada más el IVA correspondiente en cada momento (actualmente corresponde el IVA limitado del 10% para viviendas libres según el artículo 91.Uno.2.11º de la ley del IVA (LIVA), y el IVA limitado del 4% para viviendas protegidas según artículo 91. Dos.2.2º LIVA. En el caso de inmuebles que no se destinen íntegramente a vivienda el tipo impositivo será el genérico (21%), como por ejemplo en los locales o las viviendas que se destinan a actividad profesional.

  • Respecto a la “prima”. la prima es la cantidad que el inquilino entrega al propietario al firmarse el arreglo de arriendo con opción a transacción por el simple hecho de que éste le conceda la posibilidad (la opción) de comprar el inmueble en un futuro, y que por lo caudillo se descuenta del precio de cesión en caso de que se acabe ejerciendo la opción de operación (y si no se ejerce la opción, lo natural es que se pierda la prima pagada). Junto a afirmar que la prima no es obligatoria, por lo que a veces el inquilino no entrega ninguna cantidad al propietario en concepto de prima, y en otras ocasiones si se pacta una prima. En el caso de que se pague prima, el inquilino tendrá que remunerar el valor pactado más el IVA normal (actualmente el 21%).


El inquilino puede comprar el inmueble o no comprarlo. Vamos a ver qué ocurre en ambas situaciones:



  1. Se ejerce la opción de operación. respecto a la renta que el inquilino ha ido pagando a lo amplio de la vida del convenio, es posible que puedan descontarse del precio fijado para la liquidación del inmueble (depende de lo que diga el resolución). Si se ha pactado un descuento del total pagado en concepto de rentas, o de parte de las rentas pagadas, pues habrá que realizar dicho descuento en el precio final de la compraventa. Lo mismo ocurrirá respecto a la prima o precio de la opción, en el caso de que la hubiere habido. Respecto al IVA pagado por el inquilino atribuible a la renta o a la prima, obviamente pagado queda, y ya solo habrá que satisfacer el IVA sobre la cantidad que reste de retribuir por la compraventa (además se aplicará el IVA corto del 10% o del 4% dependiendo de si se comercio de vivienda fugado o protegida).

  2. No se ejerce la opción de operación. en el caso que el inquilino no quiera desempeñar la opción de operación, la situación de arrendamiento podrá continuar o no, en función del tiempo que reste de pacto. Si el convenio de arrendamiento termina, dejarán de pagarse las rentas, y el IVA pagado por el inquilino durante toda la vida del pacto no lo recupera. Por el contrario, si el entendimiento de arrendamiento continúa y ya no existe la opción de adquisición, se convierte en un acuerdo de arrendamiento regular, por lo que procede abonar la renta y no seguir pagando IVA en caso de que se trate de una vivienda. En este caso siquiera podrá recuperar el inquilino el IVA pagado durante toda la vida del entendimiento.


En el caso de que se celebren varios contratos de arrendamiento con opción a negocio consecutivos con distintas personas sin que la vivienda se haya vendido por primera vez, cada uno de los nuevos inquilinos tendrá que acreditar IVA al casero mientras la vivienda no se venda por primera vez.


Conocido todo lo previo cerca de asegurar que si la vivienda o lugar es puesta a disposición del inquilino por el promotor/constructor, el arriendo que éste pague llevará IVA, siempre que estemos hablando de arriendo con opción de negocio. Sin bloqueo, junto a añadir que no habrá que fertilizar IVA si la vivienda o tópico es puesta a disposición del inquilino mediante locación con opción a operación por el promotor/constructor pero ese inmueble ha sido utilizado por:



  • El propietario, durante dos primaveras o más.

  • Un inquilino sin opción a adquisición durante dos abriles o más. Si acertadamente si ese inquilino sin opción a importación que ha utilizado el inmueble durante más de dos primaveras es el mismo que después firma un convenio de arrendamiento con opción a importación sobre el mismo inmueble, entonces si habrá que retribuir IVA adjunto con la renta.

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Todo lo mencionado aquí es válido para un mayor de dos plazas de cochera y un trastero cuando estos nociones formen parte del inmueble objeto del acuerdo de arrendamiento con opción a importación.


La vivienda o específico ya se ha vendido alguna vez en el pasado


En estos casos el inquilino no tendrá que fertilizar IVA al casero por la operación de compraventa, sino que tendrá que enriquecer solamente la renta pactada y el impuesto de transmisiones patrimoniales. No obstante, existe la posibilidad de que el mercader renuncie a la exención de IVA, y luego la operación de compraventa esté sujeta a IVA.


Respecto a la renta mensual a remunerar al propietario, si hablamos de vivienda habitual el arriendo estará exento de IVA y si hablamos de locales, oficinas, etc. la operación llevará IVA (21%).


En el caso de que se haya pactado un precio o prima por tener derecho a la opción de negocio, siquiera tendrá que respaldar el inquilino IVA al casero por la cantidad entregada.


Retenciones IRPF en el inquilinato con opción a transacción


En el caso de que estemos hablando de inquilinato con opción a adquisición de viviendas, el inquilino tendrá que enriquecer al propietario la renta pactada y en cuanto al IVA, lo pagará o no en función a lo analizado más hacia lo alto. Sin bloqueo, si la vivienda se destina a eso, es asegurar, a vivienda, el inquilino no tendrá que practicar retención al propietario. Sin confiscación, si la vivienda se destina a actividad profesional por parte del inquilino, entonces si deberá éste practicar retención al propietario.


En el supuesto que estemos hablando de locación con opción a operación de locales, despachos, etc, encima de la renta y el IVA que tiene que sufragar el ocupante al casero, deberá aquél practicar la correspondiente retención.


Aún más sobre el arrendamiento con opción a importación


He tratado de dar respuesta en este post a la problemática de si hay que respaldar o no IVA en los alquileres con opción de transacción. Sin bloqueo, si necesitas conocer más sobre este tipo de anuencia te invito a descubrir mi artículo El locación con opción a operación .


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22 Comentarios


Hola eduardo, quiero consultarte es lo venidero si una nave esta en renta con opción a importación y ya los socios han aportado a renta.
La cuota pactada de renta se divide en dos partes un 50% como locación y un 50% como aporte hacienda, la cuenta a realizar mensual por el cuota pactado llevaría IVA solo por el monto de arrendamiento y el otro 50% mensual sería solo recibo de aporte hacienda y a la ejecución se le cargaría el IRPF.


Hola María José.


La tributo deberá ser renta al 100% mientras no se ejecute la opción de negocio.


Una vez que se ejecute y se firma la compraventa habrá que aplicar a hacienda ese 50% pagado cada mensualidad, pero no ayer.


Manu 3 Diciembre, 2016


Hola,
Estoy interesado en comprar una vivienda que todavía pertenece a promotor pero que previamente se ha utilizado por otra persona en régimen de arrendamiento con opción a transacción (durante varios primaveras)
Me duda es, yo debería abonar IVA o solo ITP?
Preguntado esto porque hablas de estar exentos a retribuir IVA si ayer se ha alquilado SIN opción a transacción durante 2 o más abriles.


Muchas gracias de antemano y enhorabuena por el post


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